ขายฝากดอกโหด สัญญาโมฆะหรือไม่?

การทำสัญญาขายฝากเป็นทางเลือกที่เจ้าของทรัพย์นิยมใช้ในการเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นเงินสดอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะเมื่อมีความจำเป็นเร่งด่วน อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ผู้ขายฝาก (เจ้าของทรัพย์) มักกังวล คือสัญญาที่มีเงื่อนไขไม่เป็นธรรม เช่น การกำหนด “สินไถ่” หรือที่เรียกกันติดปากว่า “ดอกเบี้ย” ในอัตราที่สูงเกินกว่ากฎหมายกำหนด คำถามที่หลายท่านสงสัยก็คือ หากทำสัญญาขายฝากที่มีดอกเบี้ยเกินกฎหมายกำหนด สัญญานั้นจะตกเป็นโมฆะหรือไม่?

สำหรับประเด็นนี้ The Prideperty ขออ้างอิงประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ในส่วนที่เกี่ยวข้องกับการขายฝาก ซึ่งกำหนดไว้ในมาตรา 491-502  โดยมาตรา 499 ได้ระบุไว้ว่า

“สินไถ่นั้น ถ้าไม่ได้กำหนดกันไว้ว่าเท่าใดไซร้ ท่านให้ไถ่ตามราคาที่ขายฝาก
ถ้าปรากฏในเวลาไถ่ว่าสินไถ่หรือราคาขายฝากที่กำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากที่แท้จริงเกินอัตราร้อยละสิบห้าต่อปี ให้ไถ่ได้ตามราคาขายฝากที่แท้จริงรวมประโยชน์ตอบแทนร้อยละสิบห้าต่อปี”

ดังนั้น กรณีที่นายทุนขายฝากคิดสินไถ่เกินร้อยละ 15 ตามที่กฎหมายกำหนดนั้น มาตรา 449 วรรคสองกำหนดไว้แล้วว่าจะมีผลทำให้ผู้ขายฝากมีสิทธิขอไถ่ถอนได้ในจำนวนที่คิดจากราคาขายฝากที่แท้จริงบวกด้วยอัตราผลประโยชน์ตอบแทนร้อยละ 15 ต่อปี อย่างไรก็ตาม การคิดสินไถ่เกินกว่าที่กฎหมายกำหนดไม่ได้ทำให้สัญญาขายฝากตกเป็นโมฆะหรือใช้บังคับไม่ได้ตามกฎหมาย  หรือสรุปได้ว่าหากผุ้ขายฝากต้องการกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์คืน ผู้ขายฝากยังคงมีหน้าที่ไถ่ถอนตามกำหนดระยะเวลาในสัญญาขายฝากเดิม โดยมีสินไถ่เท่ากับราคาขายฝากบวกด้วยผลตอบแทนร้อยละ 15 ของราคาขายฝาก ซึ่งกรณีนี้ได้เคยมีคำพิพากษาศาลฎีกาออกมาแล้ว โดยท่านผู้อ่านสามารถสืบค้นอ่านเพิ่มเติมได้จากคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1401/2563 หรือทางสื่อศาล COJ Channel

The Prideperty แนะนำให้ท่านที่ต้องการทำขายฝากศึกษากฎหมายที่เกี่ยวข้องให้เข้าใจก่อนทำขายฝาก เนื่องจากสามารถช่วยลดความเสี่ยงในการถูกเอาเปรียบ ตลอดจนหานายทุนขายฝากที่มีเงื่อนไขเป็นธรรมและชัดเจนเป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด เพื่อป้องกันข้อพิพาททางกฎหมายในอนาคตได้อย่างมีประสิทธิภาพ โดยหากท่านมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ทีมงาน The Prideperty ยินดีให้คำปรึกษาและแนะนำแนวทางการแก้ไขปัญหาให้กับทุกท่านอย่างมืออาชีพ ท่านสามารถติดต่อเราได้ทุกช่องทาง