การทำขายฝากอสังหาริมทรัพย์ในอดีต มีข้อกำหนดและหลักเกณฑ์ค่อนข้างน้อย ซึ่งผู้ขายฝากมักตกอยู่ในฐานะที่มีอำนาจต่อรองน้อยกว่าผู้ซื้อฝาก โดยเฉพาะกลุ่มเกษตรกรและประชาชนที่มีรายได้น้อย ทำให้ผู้ขายฝากเสี่ยงต่อการสูญเสียที่ดินทำกินหรือที่อยู่อาศัย ดังนั้น พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 จึงได้รับการจัดทำขึ้นเพื่อคุ้มครองผู้ขายฝาก และลดความเหลื่อมล้ำในการทำสัญญาขายฝาก บทความนี้ The Prideperty จะสรุปสาระสำคัญ และแนวทางปฏิบัติให้ท่านได้รับทราบกัน

1. ขอบเขตการบังคับใช้

พ.ร.บ.ฉบับนี้คุ้มครองเฉพาะการขายฝากที่ดินที่ใช้เพื่อเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัยเท่านั้น และผู้ขายฝากต้องเป็นบุคคลธรรมดา สำหรับผู้ขายฝากที่เป็นนิติบุคคลจะไม่ได้รับการคุ้มครองตาม พ.ร.บ นี้

2. สัญญาขายฝากและดอกเบี้ย

การทำสัญญาขายฝาก : ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เท่านั้น (เจ้าพนักงานที่ดิน) โดยมีรายละเอียดอย่างน้อย ได้แก่ ชื่อและที่อยู่ของคู่สัญญา รายการและลักษณะแห่งทรัพย์สินที่ขายฝาก ราคาที่ขายฝาก จำนวนสินไถ่ วันที่ขายฝากและวันที่ครบกำหนดไถ่ถอน มิฉะนั้นจะถือว่าการทำธุรกรรมขายฝากเป็นโมฆะ

สินไถ่ : สินไถ่ในสัญญาขายฝากเมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้วไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี โดยคำนวณตั้งแต่วันที่ขายฝากจนถึงวันครบกำหนดไถ่

ระยะเวลาไถ่ : สัญญาขายฝากที่ดินมีระยะเวลาการไถ่ไม่เกิน 10 ปี และไม่น้อยกว่า 1 ปี โดยผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากก่อนครบกำหนดเวลาไถ่

3. สิทธิของผู้ขายฝาก

สิทธิในการใช้ประโยชน์ : กรณีผู้ขายฝากใช้ประโยชน์เอง หรือให้บุคคลอื่นใช้ประโยชน์ก่อนหรือในวันที่ขายฝาก ผู้ขายฝากยังคงมีสิทธิใช้ประโยชน์ หรือได้รับผลตอบแทนจากทรัพย์สินที่ขายฝากได้ เช่น ใช้ที่ดินทำการเกษตรหรือใช้เป็นที่อยู่อาศัย จนกว่าจะหมดสิทธิไถ่ตามสัญญา

4. การไถ่ทรัพย์สิน

สิทธิในการไถ่ : ผู้ขายฝากสามารถไถ่ทรัพย์สินคืนได้ภายในระยะเวลาที่ระบุในสัญญาหรือภายในกรอบเวลาที่กฎหมายกำหนด โดยไม่จำเป็นต้องแจ้งผู้ซื้อฝากล่วงหน้า 

การโอนสิทธิการไถ่ : สิทธิในการไถ่ถอนสามารถโอนให้บุคคลอื่นหรือตกทอดให้ทายาทได้ โดยผู้รับโอนจะได้รับสิทธิและหน้าที่เช่นเดียวกับผู้ขายฝากเดิม

การขยายเวลาการไถ่ : ผู้ขายฝากสามารถเจรจาขยายระยะเวลาการไถ่ได้ก่อนครบกำหนด โดยการทำข้อตกลงกับผู้ซื้อฝากและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน

การไถ่ถอนก่อนครบกำหนด : ให้ลดสินไถ่ที่สูงกว่าราคาขายฝากลงตามอัตราส่วนของระยะเวลาไถ่ที่ลดลง โดยผู้ซื้อฝากมีสิทธิเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกินร้อยละ 2 ต่อปีของจำนวนราคาขายฝากตามระยะเวลาที่เหลืออยู่ก่อนถึงกำหนดเวลาไถ่ (ตัวอย่างการคำนวณอยู่ในบทความ : การไถ่ถอนขายฝากก่อนครบกำหนด) อย่างไรก็ตาม ในกรณีที่มีการวางทรัพย์ ผู้วางทรัพย์ต้องวางทรัพย์ตามจำนวนสินไถ่ที่กำหนดไว้ในสัญญา โดยผู้ขายฝากยังมีสิทธิเรียกร้องส่วนลดหรือค่าเสียโอกาสคืนในภายหลัง

กรณีผู้ขายฝากไม่สามารถใช้สิทธิไถ่กับผู้ซื้อฝาก โดยมิใช่เป็นความผิดของผู้ขายฝาก : ผู้ขายฝากมีสิทธิวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสํานักงานวางทรัพย์ สํานักงานที่ดินจังหวัด
หรือสํานักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนการขายฝากทรัพย์สินนั้นได้ภายใน 30 วันนับแต่วันถึงกําหนดเวลาไถ่ และให้ถือว่าผู้ขายฝากได้ไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากตามกําหนดเวลาไถ่แล้ว

5. หน้าที่ของผู้ซื้อฝาก

การแจ้งเตือนก่อนครบกำหนดไถ่ : ผู้ซื้อฝากมีหน้าที่แจ้งให้ผู้ขายฝากทราบถึงการครบกำหนดไถ่ล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 3 เดือนและไม่เกิน 6 เดือน หากไม่แจ้งเตือน ผู้ขายฝากจะมีสิทธิไถ่ได้ภายใน 6 เดือนนับจากวันครบกําหนดไถ่ที่ระบุไว้ในสัญญาขายฝาก หรือสัญญาขยายกําหนดเวลาไถ่

การปฏิบัติตามกฎหมาย : ในระหว่างระยะเวลาที่ผู้ขายฝากสามารถไถ่ทรัพย์สินคืนได้ ผู้ซื้อฝากไม่สามารถกระทำการใดๆ ที่อาจก่อภาระและส่งผลกระทบต่อสิทธิของผู้ขายฝาก
เช่น การจำนองทรัพย์สินที่ขายฝาก

6. ข้อพิพาทเกี่ยวกับสัญญาขายฝาก

การใช้สิทธิตามกฎหมาย : กรณีไม่ได้รับความเป็นธรรม ผู้ขายฝากสามารถยื่นฟ้องต่อศาลในคดีผู้บริโภค ซึ่งการดำเนินคดีเป็นไปอย่างรวดเร็วและประหยัดกว่าคดีแพ่งทั่วไป เนื่องจาก
ผู้ขายฝากไม่จำเป็นต้องมีทนายความ และศาลจะดำเนินการร่างคำฟ้องให้โดยอัตโนมัติ ตลอดจนไม่มีค่าธรรมเนียมศาล 

จากแนวทางของ พ.ร.บ ขายฝาก พ.ศ. 2562 จะเห็นได้ว่าช่วยปิดช่องว่างทางกฎหมายจากการถูกเอารัดเอาเปรียบ และคุ้มครองสิทธิของผู้ขายฝากมากขึ้น อย่างไรก็ดี ก่อนทำขายฝาก ผู้ขายฝากควรศึกษาและทำความเข้าใจเงื่อนไขต่างๆ ตลอดจนเลือกทำขายฝากกับนายทุนมืออาชีพ ชัดเจน ตรงไปตรงมา เพื่อลดความเสี่ยงจากข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต ทั้งนี้ ท่านสามารถคลิกอ่าน พ.ร.บ ขายฝาก พ.ศ. 2562 ฉบับเต็ม เพื่อศึกษาเพิ่มเติมได้ ซึ่ง The Prideperty แนบมาในบทความนี้แล้ว

---------------------------------------------

The Prideperty ขายฝากอสังหาเป็นเรื่องง่ายยิ่งขึ้น ดอกเบี้ยเริ่มต้นเพียง 0.75% ต่อเดือน ต้องการเงินทุน เงินด่วน ปรึกษาฟรี 24 ชั่วโมง

– โทรศัพท์ : 095 974 6515
– Line ID  : theprideperty
– Website : https://theprideperty.com