ไถ่ถอนขายฝากก่อนครบกำหนด

เมื่อถึงคราวเงินทุนจากการขายฝากหมดความจำเป็น ผู้ขายฝากต้องการไถ่ถอนเพื่อปลดภาระดอกเบี้ยและได้กรรมสิทธิ์ทรัพย์คืน ท่านผู้อ่านอาจเกิดคำถามว่าผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนทรัพย์ก่อนครบกำหนดสัญญาได้หรือไม่ และมีค่าใช้จ่ายเท่าใด ? บทความนี้ The Prideperty มีคำตอบ

ตามพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ให้โอกาสผู้ขายฝากไถ่ถอนก่อนกำหนด โดยสินไถ่จะมีสัดส่วนลดลงตามอัตราส่วนของระยะเวลาไถ่ถอนที่ลดลง อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อฝากมีสิทธิเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกิน 2% ต่อปีของราคาที่ขายฝากคำนวณตามระยะเวลาที่เหลืออยู่ก่อนถึงกำหนดเวลาไถ่

ตัวอย่าง : สัญญาขายฝากบ้านมีกำหนดระยะเวลา 1 ปี ราคาขายฝาก 2,000,000 บาท สินไถ่ 2,300,000 บาท (อัตราดอกเบี้ย 15% ต่อปี) หากไถ่ถอนเมื่อผ่านไป 270 วัน มูลค่าสินไถ่ส่วนผลตอบแทน (ดอกเบี้ย) และสินไถ่ทั้งหมดจะเป็นดังนี้

ดอกเบี้ยสินไถ่ = (300,000 x 270/365) + (2,000,000 x 2% x 95/365) = 232,329 บาท

รวมสินไถ่ = 2,000,000 + 232,329 = 2,232,329 บาท

ซึ่งกล่าวได้ว่า พรบ. ขายฝาก พ.ศ. 2562 ให้โอกาสผู้ขายฝากไถ่ถอนก่อนกำหนด และช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายได้

อย่างไรก็ตาม มีข้อกฎหมายที่น่าสนใจ 2 ประเด็น ได้แก่

1. พรบ. ขายฝาก พ.ศ. 2562 บังคับใช้สำหรับผู้ขายฝากที่เป็นบุคคลธรรมดา และทรัพย์ขายฝากเป็นที่อยู่อาศัย หรือเพื่อเกษตรกรรมเท่านั้น ดังนั้น ผู้ขายฝากที่เป็นนิติบุคคล หรือขายฝากทรัพย์สินทางธุรกิจ เช่น โรงงาน โกดังสินค้า จะไม่ได้รับการคุ้มครองจาก พรบ. ขายฝาก พ.ศ. 2562

2. แม้ผู้ขายฝากที่ต้องการไถ่ถอนก่อนกำหนด จะเป็นบุคคลธรรมดาที่ทำขายฝากทรัพย์ที่อยู่อาศัย หรือเพื่อเกษตรกรรมตาม พรบ. ขายฝาก พ.ศ. 2562 แต่หากนายทุนไม่ยอมให้ไถ่ถอน หรือแสร้งทำทีเป็นไม่สามารถติดต่อได้ ผู้ขายฝากจะต้องวางทรัพย์ตามจำนวนเต็มของสินไถ่ที่กำหนดไว้ในสัญญาขายฝาก ดังเช่นในกรณีตัวอย่าง ผู้ขายฝากจะต้องวางทรัพย์เพื่อเป็นสินไถ่ทั้งสิ้น จำนวน 2,300,000 บาท (มิใช่ 2,232,329 บาท) และใช้สิทธิเรียกร้องส่วนลด (67,671 บาท) คืนเอง  ซึ่งอาจต้องผ่านการเจรจากับนายทุน หรือแม้แต่กระบวนการทางศาลที่มีค่าใช้จ่าย และค่าเสียเวลาเกิดขึ้นอีก ดังนั้น The Prideperty ขอแนะนำให้ก่อนทำขายฝาก ควรตกลงกับนายทุนขายฝากให้ชัดเจน เลือกนายทุนที่มีความน่าเชื่อถือ และไม่เอารัดเอาเปรียบ เพื่อป้องกันเรื่องน่าปวดหัวที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต