นายทุนขายฝากพิจารณาทรัพย์อย่างไร ?

ท่านผู้อ่านอาจเคยมีประสบการณ์ตรง หรือมีคนใกล้ตัวที่ต้องการทำขายฝาก แต่เมื่อติดต่อนายทุนแล้วกลับถูกฏิเสธ หรือไม่ได้ข้อเสนอวงเงินอย่างที่คาดหวังไว้ สาเหตุเป็นเพราะอะไร ? บทความนี้ The Prideperty จะมายกตัวอย่างปัจจัยที่นายทุนใช้พิจารณารับซื้อฝากให้ได้ทราบกัน

สำหรับนายทุนรับซื้อฝากนั้น โดยทั่วไปมักต้องการผลตอบแทนจากดอกเบี้ยมากกว่าผลตอบแทนจากการขายทรัพย์ที่หลุดจากการรับซื้อฝาก เนื่องจากความเสี่ยงที่สำคัญของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ คือ ความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง (liquidity risk) ท่านผู้อ่านลองจินตนาการภาพนายทุนที่ไม่ได้มีความถนัดในการขายอสังหา ไม่มีเครือข่ายการตลาด เมื่อมีทรัพย์หลุดขายฝากติดมือ ก็คงอึดอัดใจไม่น้อย และทุกวันที่ผ่านไปมีค่าเสียโอกาสจากเงินทุนจมประมาณ 15% ต่อปี (ผลตอบแทนเฉลี่ยจากการทำขายฝาก) เช่น นายทุนรับซื้อฝากที่ราคา 60% ของราคาตลาด ดังนั้น ทรัพย์ติดมือประมาณ 3 ปี ค่าเสียโอกาสก็สูงใกล้เคียงส่วนต่างราคาที่คาดว่าจะได้รับแล้ว ยังไม่รวมส่วนลดจากราคาตลาด และค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการขายอสังหา จากเหตุผลดังกล่าว นายทุนจึงมักเลือกทรัพย์เพื่อรับซื้อฝาก โดยพิจารณาความเสี่ยงด้านสภาพคล่องเป็นสำคัญ

ลักษณะทรัพย์ บ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมที่อยู่ในโครงการจัดสรร มีรูปแบบโครงสร้างมาตรฐานและราคากลางที่หาได้ง่าย ย่อมมีสภาพคล่องและความต้องการสูงกว่าบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมที่สร้างเอง ดังนั้น อสังหาริมทรัพย์ในโครงการ มักจะหานายทุนได้ง่ายกว่า และได้ยอดขายฝากสูงกว่า ในทำนองเดียวกัน คอนโดแบรนด์ที่เป็นที่นิยม จาก developer ที่มีชื่อเสียง มักได้รับการตอบรับจากนายทุนที่ดีกว่า

ยอดขายฝากเมื่อเทียบกับราคาตลาด โดยทั่วไป นายทุนรับซื้อฝากที่ประมาณ 50%-60% ของราคาตลาด เนื่องจากยังมีโอกาสปล่อยทรัพย์โดยการ refinance เปลี่ยนทุน หรือกรณีทรัพย์หลุด ก็สามารถขายทรัพย์ออกไปได้ง่าย เนื่องจากยังพอมีช่องว่างราคาเพื่อให้ส่วนลดกับผู้ซื้อได้ ขณะที่ทรัพย์ที่ขอยอดขายฝากมากกว่า 70% ของราคาตลาด เช่น ทรัพย์ที่ติดภาระจำนองสูง หรือเปลี่ยนทุนขายฝากมา 1-2 รอบแล้ว โอกาสในการ refinance เปลี่ยนทุนอีก มักจะเหลือน้อยมาก ในมุมมองการบริหารความเสี่ยง นายทุนจึงมักปฏิเสธรับซื้อฝากทรัพย์ประเภทนี้

ทำเลที่ตั้งและสภาพคล่องในพื้นที่ เช่นเดียวกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป ทรัพย์ที่อยู่ในทำเลที่ซื้อง่ายขายคล่อง ย่อมมีข้อได้เปรียบ เช่น ที่ดินที่อยู่ในเมืองใช้ประโยชน์ได้ทั้งการสร้างที่อยู่อาศัย ค้าขายหรืออาคารสูง นายทุนสามารถรับซื้อฝากยอดสูงได้ 60%-70% ของราคาตลาด ในทางตรงกันข้าม ที่ดินไร่นาที่อยู่ห่างไกล ไม่ค่อยมีการซื้อขาย หรือมีประโยชน์ใช้สอยน้อย นายทุนมักรับซื้อฝากในราคาที่ต่ำกว่าและอิงจากราคาประเมินราชการเป็นหลัก เช่น 40%-50% ของราคาประเมินราชการ เรียกได้ว่าต่างกันทั้งจำนวนเปอร์เซ็นต์ที่นายทุนให้ และฐานของราคาที่ใช้ (ราคาตลาด vs ราคาประเมินราชการ) โดยประโยชน์ใช้สอยของพื้นที่ต่างๆ สามารถศึกษาได้จากข้อกำหนดตามสีผังเมืองของแต่ละจังหวัด 

ลักษณะทางกายภาพและสภาพแวดล้อม นายทุนมักให้ยอดรับซื้อฝากไม่สูง ปฏิเสธทรัพย์ที่ทางเข้าออกไม่สะดวก หรือไม่มีทางเข้าออก เช่น รถยนต์ไม่สามารถขับสวนทางกันได้ ที่ดินตาบอด ทรัพย์ที่มีสภาพแวดล้อมไม่ดี เช่น ใกล้โรงงานขยะ บ่อบำบัด ใกล้วัด ที่ดินที่มีการผ่านของเสาไฟฟ้าแรงสูงในบริเวณใกล้เคียง รวมทั้งทรัพย์ที่มีลักษณะไม่สมบูรณ์ เช่น ที่ดินเป็นบ่อน้ำลึก ที่ดินทรงสามเหลี่ยม หรือที่ดินที่มีหน้าแคบแต่ลึก เป็นต้น

สาธารณูปโภค ทรัพย์ที่มีสาธารณูปโภคครบ เช่น ประปา ไฟฟ้า ถนนคอนกรีตเข้าออก ระบบท่อระบายน้ำ (รางวีระบายน้ำ) ย่อมได้รับราคาซื้อฝากที่ดีกว่า เนื่องจากมีสภาพแวดล้อมพร้อมใช้งานทันที ลดระยะเวลาและไม่ต้องเสียต้นทุนปรับปรุงทรัพย์ก่อนใช้งาน ซึ่งผู้ซื้อส่วนใหญ่ให้ความสำคัญกับปัจจัยนี้เช่นกัน นอกจากนี้ ความกว้างของถนนสาธารณะไม่เท่ากัน ยังอาจทำให้ราคารับซื้อฝากต่างกันได้ถึง 10%-20% เลยทีเดียว เช่น ในพื้นที่ กทม. ที่ดินติดถนนสาธารณะกว้าง 6 เมตร สามารถสร้างอาคาร 8 ชั้น (พื้นที่อาคารไม่เกิน 9,999 ตรม.) ได้ ขณะที่ดินติดถนนสาธารณะกว้างน้อยกว่า 6 เมตร สามารถสร้างอาคารขนาดพื้นที่ไม่เกิน 2,000 ตรม. เท่านั้น ดังนั้น ประโยชน์ทางเศรษฐกิจของที่ดินแปลงแรกย่อมสูงกว่า    

เจ้าของทรัพย์ นอกจากทรัพย์ที่ทำขายฝากแล้ว ในทางปฏิบัติ นายทุนประเมินความเสี่ยงจากเจ้าของทรัพย์ด้วยเหมือนกัน เช่น ลูกค้าบางรายทำขายฝากบ้าน เสียดอกเบี้ยเดือนละ 3 หมื่นบาท แต่มีรายได้คงเหลือแต่ละเดือนน้อยกว่าดอกเบี้ยจ่าย ดังนั้น การไถ่ถอนคืน ต่อสัญญาขายฝาก หรือยื่นสินเชื่อธนาคารเพื่อใช้เงินกู้มาไถ่ถอนขายฝาก มักมีโอกาสเกิดขึ้นค่อนข้างน้อย จึงมีทางเลือกที่เหลือเพียงการเปลี่ยนทุน หรือเจ้าของขายทรัพย์เพื่อปิดยอดขายฝากเท่านั้น แม้ว่าปัจจัยนี้ อาจมีน้ำหนักน้อยกว่ากับปัจจัยอื่นๆ แต่ถือเป็นหนึ่งในปัจจัยที่นายทุนใช้พิจารณารับซื้อฝากเช่นกัน  

ความชอบเฉพาะของนายทุน ปัจจัยข้อนี้อาจคาดเดาได้ยาก เนื่องจากนายทุนแต่ละท่านก็มีทรัพย์ที่ชอบ พื้นที่และความถนัดแตกต่างกัน เช่น นายทุนบางท่านชอบที่ดินเปล่า เนื่องจากขายหรือพัฒนาต่อได้ง่าย รวมทั้ง อาจเคยมีประสบการณ์ที่ไม่ดีกับการรับซื้อฝากทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย ผ่านการฟ้องร้องขับไล่ เสียทั้งเงิน เสียทั้งเวลา เป็นต้น ขณะที่นายทุนอีกท่านอาจชอบคอนโดในเมือง เนื่องจากดูแลง่าย ทรัพย์หลุดมาก็สามารถปล่อยเช่า สร้างรายได้ระหว่างรอขายได้ ดังนั้น หากท่านเจ้าของเสนอทรัพย์เพื่อทำขายฝากแล้ว ไม่ได้ราคาตามต้องการ ไม่ต้องเป็นกังวลไป ยังมีนายทุนอื่นที่ชอบทรัพย์ของท่านรออยู่อีกมากมาย The Prideperty ขอเป็นกำลังใจให้ทุกท่าน