รูปแบบเหลี่ยมกลโกงขายฝาก

การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นทางเลือกหนึ่งในการเปลี่ยนทรัพย์สินให้เป็นเงินสดในช่วงที่มีความจำเป็นต้องใช้เงินเร่งด่วน โดยผู้ขายฝากยังมีสิทธิไถ่คืนทรัพย์ได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติกลับพบว่าผู้ขายฝาก (เจ้าของทรัพย์) จำนวนไม่น้อยต้องเผชิญกับปัญหาการถูกโกงหรือเสียประโยชน์ ไม่ว่าจะโดยตั้งใจหรือจากความไม่รู้กฎหมายและขั้นตอนการทำสัญญา

บทความนี้จะยกตัวอย่างรูปแบบการถูกโกงหรือเอาเปรียบในการขายฝากที่พบเห็นได้บ่อย พร้อมแนะนำแนวทางในการป้องกัน เพื่อปกป้องสิทธิและรักษาผลประโยชน์ของผู้ขายฝาก

รูปแบบที่ผู้ขายฝากอาจถูกโกงหรือเอาเปรียบ

1. อัตราดอกเบี้ย (สินไถ่) เกินกว่าที่กฎหมายกำหนด

ผู้ขายฝากบางรายมีความจำเป็นต้องใช้เงินด่วน จึงลงชื่อในสัญญาขายฝากโดยไม่ได้อ่านรายละเอียด และอาจต้องพบกับอัตราดอกเบี้ย (สินไถ่) เกินกว่าที่กฎหมายกำหนด (15% ต่อปี) โดยผู้รับซื้อฝากมักจะใช้วิธีบวกยอดขายฝากสูงกว่าเงินที่ผู้ขายฝากได้รับจริงลงในสัญญาขายฝาก ส่งผลให้ยอดสินไถ่ที่ต้องชำระจริงสูงกว่าจำนวนที่ตกลงกันไว้และเกินกว่าที่กฎหมายกำหนด

2. คิดค่าธรรมเนียมหรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ เกินจริง

โดนปกติค่าธรรมเนียมหรือค่านายหน้า (ปากถุง) สำหรับการทำขายฝากจะอยู่ที่ประมาณ 3-5% ของจำนวนเงินที่ทำขายฝากเท่านั้น อย่างไรก็ตาม ผู้รับซื้อฝากบางรายมีการคิดธรรมเนียมอื่นเพิ่มเติม เช่น ค่าประเมินทรัพย์สิน ค่าธรรมเนียมการต่อสัญญาขายฝากหรือไถ่ถอน ค่าใช้จ่ายสำหรับการไถ่ถอนก่อนกำหนด เป็นต้น ในบางกรณี ผู้รับซื้อฝากมีการคิดค่าใช้จ่ายส่วนนี้รวมแล้วมากกว่า 10% ซึ่งเมื่อรวมกับอัตราดอกเบี้ย (สินไถ่) แล้ว ผู้ขายฝากมีภาระต้องจ่ายกว่า 25% ต่อปีเลยทีเดียว     

3. เปลี่ยนจาก “ขายฝาก” เป็น “ซื้อไปโอนกลับ”

ผู้รับซื้อฝากบางรายอาจใช้วิธีหลอกล่อให้ผู้ขายฝากทำเป็นสัญญาซื้อไปโอนกลับแทน โดยเสนออัตราดอกเบี้ย (จำนวนเงินที่เจ้าของทรัพย์ต้องซื้อกลับ) น้อยลง และ/หรือยอดเงินที่เจ้าของจะได้รับสูงขึ้น ตลอดจนค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่ลดลงจนสามารถจูงใจเจ้าของทรัพย์สินได้ ซึ่งเมื่อเปลี่ยนเป็นสัญญาซื้อไปโอนกลับแล้ว สัญญาจะมีลักษณะเป็นการ “ซื้อขาด” แทนการ “ขายฝาก” และเจ้าของทรัพย์มีความเสี่ยงเสียสิทธิในการไถ่คืนและสูญเสียทรัพย์สินไปอย่างถาวร (สามารถอ่านเพิ่มเติมจาก บทความ : ความเสี่ยงของสัญญาซื้อไปโอนกลับ)

4. ผู้รับซื้อฝากผิดคำพูด เมื่อสัญญาใกล้ครบกำหนด

ผู้รับซื้อฝากบางรายอาจใช้วิธีผิดคำพูด หรือไม่ทำตามที่ตกลงไว้เพื่อเอาเปรียบผู้ขายฝาก โดยเฉพาะช่วงใกล้หมดสัญญาขายฝาก เช่น เจรจาตกลงนัดวันกันไปต่อสัญญาขายฝากเป็นที่แน่นอนแล้ว พอเหลืออีกไม่กี่วันจะถึงวันนัดหมาย ผู้รับซื้อฝากกลับบอกว่าไม่ให้ต่อสัญญาแล้ว หรือหากจะต่อสัญญาต้องมีค่าใช้จ่ายกินเปล่า ซึ่งทำให้ผู้ขายฝากเหลือเวลาหาทุนใหม่หรือขายทรัพย์สินค่อนข้างน้อย และมีความเสี่ยงที่จะหลุดขายฝากสูง เรียกได้ว่าเป็นเหลี่ยมเชิงของผู้รับซื้อฝากที่ใช้เอาเปรียบผู้ขายฝากที่พบเห็นได้บ่อยรูปแบบหนึ่ง

แนวทางป้องกันการถูกโกงหรือเสียประโยชน์ สรุปได้ดังนี้

1. ศึกษาและทำความเข้าใจสัญญาขายฝากอย่างรอบคอบ

ก่อนทำธุรกรรมทุกครั้ง ควรศึกษาอ่านเนื้อหาทุกข้อให้เข้าใจชัดเจน โดยเฉพาะเรื่องจำนวนเงินขายฝาก จำนวนเงินสินไถ่ และระยะเวลาของสัญญาขายฝากว่าตรงกับที่ได้มีการตกลงกันหรือไม่ รวมทั้งข้อตกลงต่างๆ นั้นต้องสอดคล้องกับ พ.ร.บ. ขายฝาก พ.ศ. 2562 (สามารถอ่านเพิ่มเติมจาก บทความ : สรุป พ.ร.บ. ขายฝาก พ.ศ. 2562)

2. ตรวจสอบข้อมูลของผู้รับซื้อฝาก

เลือกผู้รับซื้อฝากที่มีความน่าเชื่อถือ มีชื่อเสียง และมีการดำเนินธุรกิจอย่างโปร่งใส ตรงไปตรงมา เช่น รูปแบบบริษัทที่จดทะเบียนถูกต้อง และไม่เคยมีประวัติการกระทำที่ไม่ซื่อสัตย์

3. ทำสัญญาและจดทะเบียนอย่างถูกต้องที่กรมที่ดิน

การจดทะเบียนขายฝากที่สำนักงานที่ดินเป็นการรับรองความถูกต้องของสัญญา สามารถใช้เป็นหลักฐานทางกฎหมายในกรณีมีข้อพิพาท และสามารถปกป้องสิทธิของผู้ขายฝากในการไถ่ถอนและการถูกเอาเปรียบจากผู้รับซื้อฝากได้

4. บันทึกหลักฐานและสำเนาเอกสาร

ผู้ขายฝากควรเก็บหลักฐานการต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นทางข้อความ ข้อตกลงต่างๆ หรือสำเนาสัญญาและเอกสารที่เกี่ยวข้องไว้ทั้งหมด เพื่อป้องกันปัญหาและใช้ยืนยันข้อเท็จจริงในอนาคต