บ้าน ที่ดินกรรมสิทธิ์รวม เจ้าของร่วมไม่ยอมขาย ทำอย่างไร?

ที่ดินหรือบ้านที่มีชื่อหลายคนในโฉนด ไม่ว่าจะได้มาจากมรดก ซื้อร่วมกับพี่น้อง หรือซื้อร่วมกับหุ้นส่วน มักกลายเป็นปัญหาเมื่อถึงวันที่คนหนึ่งอยากขาย แต่อีกคนไม่ยอม ทรัพย์จึงคงค้าง ทำอะไรต่อไม่ได้อยู่อย่างนั้นหลายปี บทความนี้สรุปให้ท่านเห็นว่ากฎหมายให้สิทธิเจ้าของร่วมทำอะไรได้บ้าง และมีทางออกใดบ้างเมื่อเจรจากันไม่ลงตัว

1 หลักกฎหมาย: ขายทั้งแปลงต้องได้รับความยินยอมจากทุกคน

ในกฎหมายไทย ผู้ที่มีชื่อร่วมกันในโฉนดเรียกว่า "เจ้าของรวม" และหากโฉนดไม่ได้ระบุสัดส่วนไว้ กฎหมายสันนิษฐานไว้ก่อนว่าทุกคนมีส่วนเท่ากัน (ป.พ.พ. มาตรา 1357)

หัวใจของเรื่องนี้อยู่ที่ ป.พ.พ. มาตรา 1361 ซึ่งแยกสิทธิออกเป็นสองระดับ คือ เจ้าของรวมแต่ละคนจำหน่าย จำนอง หรือก่อภาระติดพัน "ส่วนของตน" ได้เอง แต่ถ้าจะจำหน่าย จำนอง หรือก่อภาระติดพัน "ตัวทรัพย์ทั้งหมด" ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมทุกคน

ดังนั้น ต่อให้เจ้าของรวม 4 ใน 5 คนเห็นด้วย ก็ยังขายทั้งแปลงไม่ได้ หากมีเพียงคนเดียวที่ไม่ลงนาม ทางออกจึงไม่ใช่การ "บังคับขาย" โดยตรง แต่เป็นการเลือกหนึ่งในทางเลือกด้านล่างนี้

2 ทางออกที่ 1: เจรจาซื้อส่วนของอีกฝ่าย

หลายกรณีที่ฝ่ายที่ไม่ยอมขาย จริงๆ แล้วไม่ได้ต้องการเก็บทรัพย์ไว้ แต่ไม่พอใจราคาหรือไม่ไว้ใจฝ่ายที่เป็นคนจัดการ ทางที่เร็วและเสียค่าใช้จ่ายน้อยที่สุดจึงเป็นการให้ฝ่ายหนึ่งซื้อส่วนของอีกฝ่ายไป

• ใช้ราคาอ้างอิงที่เป็นกลาง เช่น ราคาประเมินจากบริษัทประเมินอิสระ หรือราคาซื้อขายจริงในทำเลใกล้เคียง เพื่อลดข้อโต้แย้งเรื่องราคา
• ตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายให้ชัด ค่าธรรมเนียมโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์ ใครเป็นผู้จ่าย
• จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ในประเภท "ขายเฉพาะส่วน" ระหว่างเจ้าของรวมด้วยกัน เมื่อจดทะเบียนครบ ฝ่ายผู้ซื้อจะเป็นเจ้าของแต่ผู้เดียว และนำทรัพย์ไปใช้ประโยชน์หรือขายต่อทั้งหมดได้ทันที

3 ทางออกที่ 2: รังวัดแบ่งแยกโฉนด

สำหรับที่ดินเปล่าหรือที่ดินแปลงใหญ่ที่แบ่งได้ เจ้าของรวมอาจตกลง รังวัดแบ่งแยกเป็นโฉนดของแต่ละราย ตามสัดส่วนที่ถืออยู่ เมื่อได้โฉนดแยกแล้ว แต่ละคนจะขายแปลงของตัวเองได้โดยไม่ต้องขอความยินยอมจากใคร

ข้อจำกัดคือ การรังวัดแบ่งแยกยังต้องอาศัยความร่วมมือของเจ้าของรวมทุกคนในการยื่นคำขอและตกลงแนวเขต นอกจากนี้ ตำแหน่งแต่ละแปลงที่แบ่งแยก ก็อาจมีความได้เปรียบเสียเปรียบกัน อีกทั้ง ทาวน์โฮม บ้านเดี่ยว หรือห้องชุด มักแบ่งตามสภาพไม่ได้ ทางเลือกนี้จึงเหมาะกับที่ดินที่มีขนาดและหน้ากว้างพอเท่านั้น

4 ทางออกที่ 3: ขายเฉพาะส่วนให้บุคคลภายนอก

ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1361 วรรคหนึ่ง เจ้าของรวมมีสิทธิขาย ส่วนของตนเอง ให้บุคคลภายนอกได้ โดยไม่ต้องขอความยินยอมจากเจ้าของรวมคนอื่น ผู้ซื้อจะเข้ามาเป็นเจ้าของรวมแทนตามสัดส่วนเดิม

ในทางปฏิบัติ ทางเลือกนี้ มีข้อจำกัดที่ต้องรู้ก่อนตัดสินใจ

• ผู้ซื้อมีน้อย คนทั่วไปไม่ต้องการซื้อทรัพย์ที่ต้องถือร่วมกับคนแปลกหน้าที่มีข้อพิพาทกันอยู่
• ได้ราคาต่ำกว่ามูลค่าตามสัดส่วน เพราะผู้ซื้อต้องรับความเสี่ยงและภาระดำเนินคดีแบ่งกรรมสิทธิ์ต่อเอง
• ธนาคารมักไม่ปล่อยสินเชื่อให้ผู้ซื้อทรัพย์เฉพาะส่วน ผู้ซื้อจึงมักต้องใช้เงินสด

5 ทางออกที่ 4: ฟ้องศาลขอแบ่งกรรมสิทธิ์รวม

เมื่อเจรจาไม่สำเร็จ กฎหมายเปิดทางให้เจ้าของรวมคนใดคนหนึ่ง เรียกให้แบ่งทรัพย์สินได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1363 โดยไม่ต้องรอให้อีกฝ่ายยินยอม หากเจ้าของรวมตกลงวิธีแบ่งกันไม่ได้ มาตรา 1364 ให้อำนาจศาลสั่งได้ดังนี้

• แบ่งตัวทรัพย์ เช่น สั่งให้แบ่งแยกที่ดินตามสัดส่วน และหากแต่ละส่วนมีมูลค่าไม่เท่ากัน ศาลอาจสั่งให้ชดใช้ส่วนต่างเป็นเงินได้
• ประมูลราคากันระหว่างเจ้าของรวม หากแบ่งตัวทรัพย์ไม่ได้หรือจะเสียหายมาก ผู้ให้ราคาสูงสุดได้ทรัพย์ไป และจ่ายเงินตามส่วนให้คนอื่น
• ขายทอดตลาด แล้วนำเงินที่ได้มาแบ่งกันตามสัดส่วน

6 ข้อควรระวังที่มักผิดพลาดกัน

• อย่าปล่อยทิ้งไว้นานเกินไป หากเจ้าของรวมคนหนึ่งครอบครองทรัพย์ไว้แต่ผู้เดียว และแสดงเจตนาชัดเจนว่าเป็นเจ้าของแต่เพียงผู้เดียวต่อเนื่องเป็นเวลานาน อาจเกิดข้อพิพาทเรื่องการครอบครองปรปักษ์ (ป.พ.พ. มาตรา 1382) ซึ่งทำให้ส่วนของท่านเสี่ยงต่อการสูญเสีย
• กรณีมีผู้เยาว์หรือคู่สมรสเกี่ยวข้อง การขายส่วนของผู้เยาว์ต้องได้รับอนุญาตจากศาล และทรัพย์ที่เป็นสินสมรสอาจต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรสเพิ่มเติม
• ตรวจสอบว่าเคยทำสัญญาห้ามแบ่งไว้หรือไม่ หากเจ้าของรวมเคยตกลงกันไว้ว่าจะไม่แบ่งทรัพย์ ข้อตกลงนั้นอาจจำกัดสิทธิฟ้องแบ่งในช่วงเวลาที่กำหนด

การเป็นเจ้าของร่วมไม่ได้หมายความว่าท่านต้องติดอยู่กับทรัพย์นั้นตลอดไป กฎหมายให้สิทธิทุกคนออกจากการถือกรรมสิทธิ์รวมได้เสมอ สิ่งสำคัญคือการเลือกเส้นทางที่เหมาะกับลักษณะทรัพย์และความสัมพันธ์ของเจ้าของร่วม และเริ่มดำเนินการตั้งแต่ระยะแรก ก่อนปัญหาจะซับซ้อนขึ้น