กรณีโฉนดที่ดินเป็นชื่อลูกหรือหลานที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะ แต่ครอบครัวมีความจำเป็นต้องนำไปทำขายฝากหรือจำนองเพื่อหาสภาพคล่อง — ทำได้ไหม? ต้องทำอย่างไร? บทความนี้ อธิบายกรอบกฎหมายที่เกี่ยวข้องทั้งหมด ขั้นตอนที่ถูกต้องตามกฎหมายของการทำขายฝากจำนอง กรณีที่โฉนดมีชื่อผู้เยาว์ พร้อมอ้างอิงคำพิพากษาศาลฎีกาที่เกี่ยวข้อง
1 ผู้เยาว์คือใคร และมีสิทธิทำนิติกรรมได้แค่ไหน?
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) มาตรา 19 บุคคลจะพ้นจากสถานะ "ผู้เยาว์" และบรรลุนิติภาวะได้ต่อเมื่อมีอายุครบ 20 ปีบริบูรณ์ หรือบรรลุนิติภาวะก่อนกำหนดด้วยการสมรสที่ชอบด้วยกฎหมาย (มาตรา 20)
ในระหว่างที่ยังเป็นผู้เยาว์อยู่ มาตรา 21 บัญญัติไว้ชัดเจนว่า:
มาตรา 21
"ผู้เยาว์จะทำนิติกรรมใดๆ ต้องได้รับความยินยอมของผู้แทนโดยชอบธรรมก่อน การใดๆ ที่ผู้เยาว์ได้ทำลงปราศจากความยินยอมเช่นว่านั้น เป็นโมฆียะ เว้นแต่จะบัญญัติไว้เป็นอย่างอื่น"
ในทางกฏหมายมองว่าผู้เยาว์ยังไม่มีความสามารถทำนิติกรรมได้โดยลำพัง ดังนั้น หากผู้เยาว์ทำนิติกรรมไปโดยไม่มีผู้แทนโดยชอบธรรมให้ความยินยอม นิติกรรมนั้นจะตกเป็นโมฆียะ คือใช้บังคับได้ชั่วคราว แต่สามารถบอกล้างได้ในภายหลัง
2 นิติกรรมที่ผู้เยาว์ทำได้เอง โดยไม่ต้องขอความยินยอม
แม้ผู้เยาว์จะถูกจำกัดความสามารถโดยหลัก แต่กฎหมายก็เปิดช่องให้ทำนิติกรรมบางประเภทได้โดยลำพัง แบ่งเป็น 5 กลุ่ม ดังนี้
- มาตรา 22 — นิติกรรมที่ได้สิทธิหรือหลุดพ้นหน้าที่
หากนิติกรรมนั้นทำให้ผู้เยาว์ "ได้รับสิทธิ" หรือ "หลุดพ้นจากภาระหน้าที่" โดยไม่ต้องรับภาระใดต่างตอบแทน ผู้เยาว์สามารถทำได้เองทันที เช่น รับมรดกโดยไม่มีเงื่อนไข รับการให้โดยเสน่หา หรือรับการปลดหนี้จากเจ้าหนี้ - มาตรา 23 — นิติกรรมที่ต้องทำเองเฉพาะตัว
นิติกรรมบางอย่างโดยสภาพต้องทำด้วยตัวเองเท่านั้น ผู้อื่นทำแทนไม่ได้ เช่น การให้ความยินยอมในฐานะบุตรเพื่อให้บิดาจดทะเบียนรับรองเป็นบุตรชอบด้วยกฎหมาย - มาตรา 24 — นิติกรรมที่สมแก่ฐานานุรูปและจำเป็นในการดำรงชีพ
การซื้อสินค้าหรือบริการในชีวิตประจำวันตามสมควรแก่ฐานะ เช่น ซื้ออาหาร ค่าเดินทาง ค่าอุปกรณ์การเรียน ผู้เยาว์ทำได้โดยไม่ต้องขออนุญาต - มาตรา 25 — การทำพินัยกรรม
ผู้เยาว์ที่มีอายุครบ 15 ปีบริบูรณ์แล้ว สามารถทำพินัยกรรมได้เองโดยไม่ต้องผ่านผู้แทนโดยชอบธรรม หากอายุต่ำกว่า 15 ปี พินัยกรรมนั้นเป็นโมฆะ - มาตรา 26 — การจำหน่ายทรัพย์ที่ได้รับอนุญาตแล้ว
หากผู้แทนโดยชอบธรรมอนุญาตให้จำหน่ายทรัพย์สินเพื่อการใดโดยเฉพาะ ผู้เยาว์ทำได้ตามขอบเขตที่อนุญาต
สรุป: ผู้เยาว์ทำนิติกรรมได้เองเฉพาะกรณีที่ ได้ประโยชน์ฝ่ายเดียว / ต้องทำเองตามสภาพ / เป็นการดำรงชีพปกติ / ทำพินัยกรรม (อายุ 15+ ปี) เท่านั้น นอกนั้นต้องมีผู้แทนโดยชอบธรรมให้ความยินยอม
3 โฉนดมีชื่อผู้เยาว์ สามารถทำขายฝากจำนองที่ดินกับนายทุนได้หรือไม่?
คำตอบคือ "ทำได้ แต่ต้องขออนุญาตศาลก่อน" เนื่องจากมาตรา 1574 กำหนดไว้ว่า นิติกรรมบางประเภทเกี่ยวกับทรัพย์สินของผู้เยาว์ โดยเฉพาะนิติกรรมที่เป็นความเสี่ยงในทรัพย์สินของผู้เยาว์ หรืออาจทำให้ผู้เยาว์เสียเปรียบหรือเสียสิทธิอย่างร้ายแรงได้ กรณีนี้ แม้ผู้ใช้อำนาจปกครอง เช่น บิดามารดา ให้ความยินยอมแล้ว ก็ไม่สามารถทำได้ หากไม่มีคำสั่งศาลอนุญาตให้ทำนิติกรรมดังกล่าว
มาตรา 1574 (วรรคที่เกี่ยวข้อง)
"นิติกรรมใดอันเกี่ยวกับทรัพย์สินของผู้เยาว์ดังต่อไปนี้ ผู้ใช้อำนาจปกครองจะกระทำมิได้ เว้นแต่ศาลจะอนุญาต
(1) ขาย แลกเปลี่ยน ขายฝาก ให้เช่าซื้อ จำนอง ปลดจำนอง หรือโอนสิทธิจำนอง ซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ที่อาจจำนองได้"
ตัวบทกฎหมายระบุไว้ชัดเจนว่า "ขายฝาก" และ "จำนอง" อยู่ในรายการนิติกรรมที่ต้องขออนุญาตศาล ซึ่งหมายความว่าแม้บิดามารดาจะเป็นผู้แทนโดยชอบธรรมตามกฎหมาย ก็ไม่มีอำนาจทำนิติกรรมเหล่านี้แทนผู้เยาว์ได้โดยอิสระ
4 เหตุผลที่ต้องขออนุญาตจากศาลก่อน
กฎหมายกำหนดขั้นตอนนี้เพื่อคุ้มครองผลประโยชน์ของผู้เยาว์ เนื่องจากการขายฝากหรือจำนองอสังหาริมทรัพย์อาจส่งผลกระทบต่อกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของผู้เยาว์อย่างร้ายแรงได้ โดยเฉพาะในกรณีที่ผู้ขายฝากไม่สามารถไถ่ถอนได้ภายในกำหนด ทรัพย์สินอาจตกเป็นของนายทุนขายฝากจำนอง และผู้เยาว์อาจถูกเอาเปรียบในการทำนิติกรรมได้
ในการพิจารณาของศาลนั้น ศาลจะพิจารณาว่านิติกรรมนั้นเป็นประโยชน์แก่ผู้เยาว์หรือไม่ มีความจำเป็นอย่างแท้จริงหรือเปล่า และเงื่อนไขต่าง ๆ สมเหตุสมผลเพียงใด ก่อนมีคำสั่งอนุญาต
5 ขั้นตอนดำเนินการ
- ยื่นคำร้องต่อศาลเยาวชนและครอบครัวหรือศาลแพ่งในเขตพื้นที่ โดยผู้ใช้อำนาจปกครอง เช่น บิดาหรือมารดา เป็นผู้ยื่น
- แสดงเหตุผลและความจำเป็นในการทำนิติกรรม พร้อมเอกสารประกอบ เช่น สำเนาโฉนด สำเนาราคาประเมินราชการ หลักฐานความจำเป็นทางการเงิน สำเนาและเงื่อนไขของสัญญา เป็นต้น
- รอคำสั่งศาล ซึ่งอาจใช้เวลา 2–6 เดือน ขึ้นอยู่กับศาลและความซับซ้อนของคดี
- เมื่อศาลอนุญาตแล้ว ผู้ใช้อำนาจปกครองจึงนำคำสั่งศาลไปดำเนินการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินได้
6 ผลทางกฎหมายเมื่อทำขายฝากจำนอง โดยไม่ได้ขออนุญาตศาล
นิติกรรมขายฝากจำนอง ที่ทำขึ้นโดยฝ่าฝืนมาตรา 1574 เป็นนิติกรรมต้องห้ามโดยกฎหมาย ถือเป็นโมฆะและไม่มีผลทางกฎหมายผูกพันต่อผู้เยาว์ เช่น หากผู้เยาว์มีชื่อในโฉนดที่ดินและกรรมสิทธิ์บ้านร่วมกับบิดามารดา และบิดามารดานำบ้านและไปทำขายฝากหรือจำนอง โดยไม่ได้ยื่นคำร้องและได้รับอนุญาตจากศาล นิติกรรมจะมีผลทางกฎหมายเฉพาะในส่วนของบิดามารดาเท่านั้น นิติกรรมในส่วนของผู้เยาว์จะถือเป็นโมฆะ โดยมีตัวอย่างแนวฎีกาเทียบเคียง ได้แก่
ฎีกาที่ 4984/2537 — การขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้เยาว์ ผู้เยาว์เองหรือผู้ใช้อำนาจปกครองจะกระทำมิได้ เว้นแต่ศาลจะอนุญาต ตามมาตรา 1574 เมื่อผู้แทนโดยชอบธรรมต้องห้ามโดยกฎหมายมิให้ทำนิติกรรมขายที่ดินซึ่งหมายความรวมถึงนิติกรรมจะขายที่ดินแทนผู้เยาว์โดยลำพังแล้ว จะถือว่าการที่ผู้เยาว์ทำนิติกรรมพร้อมกับผู้แทนโดยชอบธรรมมีผลว่าผู้แทนโดยชอบธรรมอนุญาตให้ทำได้โดยไม่ต้องขออนุญาตจากศาลก่อน ก็เท่ากับเป็นการหลีกเลี่ยงไม่ต้องมาขออนุญาตจากศาล ซึ่งเป็นการผิดไปจากเจตนารมณ์ของกฎหมาย สัญญาจะซื้อจะขายที่จำเลยที่ 3 ได้กระทำในขณะที่ยังเป็นผู้เยาว์อยู่ จึงไม่มีผลผูกพันจำเลยที่ 3 และกรณีมิใช่โมฆียะกรรม แม้ภายหลังจำเลยที่ 3 จะบรรลุนิติภาวะโดยการสมรส จำเลยที่ 3 ก็ไม่อาจให้สัตยาบันได้ แม้สัญญาจะซื้อจะขายไม่ผูกพันจำเลยที่ 3 ก็มีผลเพียงทำให้จำเลยที่ 3 ไม่จำต้องขายที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยที่ 3 ให้แก่โจทก์เท่านั้น ส่วนสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 มีผลสมบูรณ์บังคับกันได้ตามกฎหมาย
ฎีกาที่ 3169/2524 — ผู้แทนโดยชอบธรรมของผู้เยาว์ทำสัญญาจะขายที่ดินของผู้เยาว์โดยมีเจตนาที่จะยื่นคำร้องขออนุญาตต่อศาลในภายหลัง จะต้องระบุเงื่อนไขไว้ในสัญญาว่าจะไปจดทะเบียนโอนขายที่ดินนั้นต่อเมื่อศาลอนุญาตแล้ว ซึ่งเป็นการกำหนดให้นิติกรรมเป็นผลต่อเมื่อเงื่อนไขสำเร็จ
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทที่มารดาผู้เยาว์ทำกับโจทก์ หาได้มีการกำหนดเงื่อนไขว่าจะยื่นคำร้องขออนุญาตต่อศาลไม่ แสดงให้เห็นว่าคู่สัญญามิได้มีเจตนาที่จะขออนุญาตต่อศาล นิติกรรมสัญญาจึงไม่สมบูรณ์ผูกพันจำเลยซึ่งเป็นผู้เยาว์ แม้ต่อมามารดาจะได้ยื่นคำร้องต่อศาลขออนุญาตและศาลมีคำสั่งอนุญาตแล้วก็ตาม การที่ศาลมีคำสั่งอนุญาตในภายหลัง หาทำให้นิติกรรมซึ่งไม่สมบูรณ์อยู่ก่อนแล้วกลับสมบูรณ์ขึ้นได้ไม่
หากดำเนินการจดทะเบียนขายฝากหรือจำนองกับผู้เยาว์ โดยไม่มีคำสั่งอนุญาตจากศาลก่อน นิติกรรมจะถือเป็นโมฆะ ส่งผลให้นายทุนขายฝากหรือเจ้าหนี้จำนองเสียสิทธิ์ทั้งหมด ซึ่งอาจนำมาสู่การเรียกเงินคืน รวมทั้งคดีความอื่นทั้งทางแพ่งและอาญาต่อผู้ใช้อำนาจปกครองของผู้เยาว์ได้
7 สรุป: ผู้ต้องการทำขายฝาก-จำนองควรทำอย่างไร เมื่อโฉนดมีชื่อผู้เยาว์?
- โฉนดชื่อผู้เยาว์สามารถนำมาขายฝากที่ดิน จำนองที่ดิน หรือจำนองบ้านได้ แต่ต้องยื่นคำร้องและศาลมีคำสั่งอนุญาตก่อนทำนิติกรรมเสมอ
- บิดามารดาหรือผู้ปกครองตามกฎหมาย ไม่มีอำนาจลงนามแทนผู้เยาว์ในสัญญาขายฝากหรือจำนองได้โดยลำพัง แม้จะตกลงเงื่อนไขกับคู่สัญญาแล้วก็ตาม
- ต้องขออนุญาตศาลก่อน แล้วจึงทำนิติกรรม การทำย้อนลำดับ (ทำนิติกรรมขายฝากจำนองก่อน แล้วจึงขออนุญาตศาลภายหลัง) ไม่อาจแก้ไขและทำให้นิติกรรมมีผลสมบูรณ์ได้
สำหรับโฉนดที่มีชื่อผู้เยาว์ The Prideperty แนะนำให้ผู้ที่ต้องการทำขายฝากจำนองอสังหาริมทรัพย์ เตรียมเอกสารและยื่นคำร้องขออนุญาตจากศาลให้ถูกต้อง โดยอาจต้องเผื่อเวลาและเสียค่าทนายความอยู่บ้าง ซึ่งการทำขายฝากจำนองให้ถูกต้องตามขั้นตอนกฎหมายย่อมดีกว่าและประหยัดกว่าการทำผิดขั้นตอนและต้องไปแก้ไขปัญหาในภายหลัง หรือกรณีที่ท่านมีชื่อในโฉนดร่วมกับผู้เยาว์ และไม่ต้องการผ่านกระบวนการศาล ก็อาจพิจารณาทำนิติกรรมขายฝากจำนองเฉพาะส่วนที่ท่านมีกรรมสิทธิ์ โดยอาจต้องยอมรับวงเงินขายฝากจำนองที่ลดลง
The Prideperty นายทุนรับขายฝาก รับจำนองอสังหา ดอกเบี้ยเริ่มต้น 0.75% ต่อเดือน
รับซื้อเพื่อปลดภาระ ต้องการเงินทุน เงินด่วน ปรึกษาฟรี 24 ชั่วโมง
📞 095 974 6515 | Line: @theprideperty | theprideperty.com