ติดเครดิตบูโร/แบล็คลิสต์ ทำขายฝากได้ไหม?

หลายท่านคิดว่าการติดเครดิตบูโร ค้างชำระหนี้ หรือเคยถูกขึ้นแบล็คลิสต์จนธนาคารปฏิเสธคำขอสินเชื่อซ้ำแล้วซ้ำเล่า อาจหมดหนทางกู้เงินไปแล้ว แต่ในความเป็นจริง การขายฝากยังเป็นทางเลือกที่เปิดกว้างอยู่ เพราะใช้หลักการพิจารณาที่แตกต่างจากธนาคารโดยสิ้นเชิง บทความนี้ The Prideperty จะอธิบายว่าทำไมติดบูโรแล้วยังสามารถทำขายฝากได้ และผู้ขายฝากควรเตรียมตัวอย่างไรบ้าง

1เครดิตบูโรคืออะไร และสาเหตุที่ธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ

เครดิตบูโร หรือ บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด (National Credit Bureau; NCB) คือ หน่วยงานที่รวบรวมประวัติการชำระหนี้ของผู้กู้จากสถาบันการเงินทั่วประเทศ ทั้งบัตรเครดิต สินเชื่อบุคคล สินเชื่อบ้าน และสินเชื่อรถ เมื่อมีการค้างชำระ ผิดนัด หรือถูกฟ้องร้อง ข้อมูลเหล่านี้จะถูกบันทึกไว้ประมาณ 3 ปี ซึ่งธนาคารสามารถตรวจสอบได้ทันทีที่มีการยื่นขอสินเชื่อใหม่ นอกจากการพิจารณาด้านรายได้ของผู้ขอสินเชื่อแล้ว ประวัติเครดิตย้อนหลังดังกล่าว คือ ปัจจัยสำคัญอีกส่วนหนึ่งสำหรับการอนุมัติสินเชื่อของธนาคาร หากผู้ขอสินเชื่อมีประวัติค้างชำระต่อเนื่อง หนี้เสีย (Non Performing Loan; NPL) หรือเคยถูกดำเนินคดี ธนาคารมักปฏิเสธคำขอทันที แม้ว่าผู้ขอสินเชื่อจะมีทรัพย์สินมูลค่าสูงเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันอยู่ก็ตาม เนื่องจากระบบธนาคารให้น้ำหนักกับความสามารถและวินัยในการชำระหนี้เป็นสำคัญ

2การขายฝากกับสินเชื่อธนาคาร ต่างกันตรงไหน

จุดต่างสำคัญที่สุดคือสินเชื่อธนาคารเป็นการกู้ยืมเงินโดยใช้ทรัพย์เป็นหลักประกัน กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ยังเป็นของผู้ขอสินเชื่อ ธนาคารจึงต้องประเมินความเสี่ยงจากประวัติเครดิตและความสามารถชำระหนี้ในอนาคตเป็นหลัก ในขณะที่การขายฝาก ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491–502 คือสัญญาซื้อขายที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ให้ผู้ซื้อฝาก(นายทุนขายฝาก) ทันทีที่จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน โดยผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์คืนได้ตามข้อกำหนดของสัญญาขายฝากที่ตกลงกัน

เนื่องจากกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ถูกโอนไปเป็นหลักประกันความเสี่ยงของนิติกรรมขายฝากแล้ว ผู้ซื้อฝาก (นายทุนขายฝาก) จึงพิจารณาจากมูลค่าและสภาพคล่องของทรัพย์มากกว่าประวัติการเงินในอดีต อายุ รายได้ หรือหน้าที่การงานของผู้ขายฝาก ซึ่งเป็นเหตุผลที่ผู้ที่ติดบูโรหรือแบล็คลิสต์ยังสามารถทำขายฝากได้ ตราบใดที่ทรัพย์มีกรรมสิทธิ์ชัดเจนและมีมูลค่าเหมาะสม

3ติดบูโร/แบล็คลิสต์ ทำขายฝากได้จริงไหม เงื่อนไขที่นายทุนขายฝากพิจารณาเป็นอย่างไร

คำตอบคือทำได้ เนื่องจากการขายฝากไม่ได้มีข้อกำหนดให้ต้องผ่านการตรวจสอบเครดิตบูโรเหมือนระบบสินเชื่อธนาคาร โดยนายทุนขายฝากแต่ละรายจะมีเกณฑ์พิจารณาความเสี่ยงของตัวเองในมุมของต่อทรัพย์และผู้ขายฝาก ซึ่งโดยทั่วไปจะพิจารณาจากปัจจัยดังนี้

• กรรมสิทธิ์ทรัพย์ชัดเจน — โฉนดหรือเอกสารสิทธิ์ถูกต้อง ไม่ติดข้อพิพาท ไม่ติดคำสั่งอายัด
• ภาระผูกพันบนทรัพย์ — หากทรัพย์ติดจำนองอยู่กับธนาคาร ต้องคำนวณยอดรับซื้อฝากให้อยู่ในกรอบที่ LTV (Loan to Value) ยังเหมาะสม โดยทั่วไปนายทุนขายฝากจะให้วงเงินประมาณ 50-60% ของราคาตลาด
• มูลค่าตลาดของทรัพย์ — ประเมินจากราคาซื้อขายจริงในพื้นที่ ไม่ใช่ราคาเสนอขายหรือราคาประเมินราชการเพียงอย่างเดียว
• ทำเลและสภาพคล่องในการขายต่อ — ทรัพย์ที่อยู่ในทำเลหรือมีลักษณะที่ซื้อขายง่าย เช่น บ้านโครงการทำเลในเมือง หรือคอนโดในย่านธุรกิจ จะได้รับพิจารณาเงื่อนไขที่ดีกว่า
• ความชัดเจนของแผนการไถ่ถอน — แม้นายทุนขายฝากไม่เช็คเครดิตบูโร แต่ยังต้องการทราบระยะเวลาไถ่ถอนหรือแนวทางว่าจะหาเงินมาไถ่คืนได้อย่างไรเมื่อครบกำหนด

โดยสรุปคือการขายฝากจะไม่ใช้ประวัติเครดิตเป็นตัวชี้ขาดในการอนุมัติเช่นธนาคาร การขายฝากจะพิจารณาคุณภาพทรัพย์เป็นหลัก

4ขั้นตอนการทำขายฝากสำหรับผู้ติดเครดิตบูโร

• เตรียมเอกสารสิทธิ์ทรัพย์และเอกสารสำคัญของเจ้าของกรรมสิทธิ์ — โฉนดตัวจริง บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน ใบยินยอมคู่สมรส ใบปลอดหนี้ (คอนโด) และเอกสารภาระผูกพัน (ถ้ามี)
• ประเมินมูลค่าทรัพย์และวงเงิน — นายทุนขายฝากจะพิจารณาราคารับซื้อฝากที่เหมาะสมกับราคาตลาดของทรัพย์
• ตกลงราคาขายฝาก สินไถ่ และระยะเวลาไถ่ถอน — ระบุยอดขายฝาก สินไถ่ ระยะเวลาของสัญญาชัดเจนในสัญญาขายฝาก ณ สำนักงานที่ดิน
• จดทะเบียนขายฝากที่สำนักงานที่ดิน — สัญญาขายฝากต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่และเงื่อนไขต่างๆ ตามที่กฎหมายกำหนดเท่านั้น มิฉะนั้นจะถือเป็นโมฆะ
• วางแผนไถ่ถอนล่วงหน้า — เตรียมแหล่งเงินสำหรับไถ่คืนหรือขยายสัญญาก่อนครบกำหนด เพื่อไม่ให้เสียกรรมสิทธิ์