ปัญหาโลกแตกอย่างหนึ่งคือ ผู้ขายฝากหลายท่านมีความเข้าใจคลาดเคลื่อนว่า "เมื่อทำขายฝากแล้ว ต้องส่งดอกเบี้ยให้นายทุนขายฝากทุกเดือน มิเช่นนั้นจะผิดสัญญาและทรัพย์ขายฝากจะตกเป็นของนายทุนรับซื้อฝากทันที" บทความนี้จะมาสรุปและไขข้อข้องใจเรื่องการส่งผลตอบแทน (ดอกเบี้ย) ขายฝาก โดยอ้างอิงจากข้อกฎหมายและแนวทางปฏิบัติจริง เพื่อให้ผู้ขายฝากใช้ธุรกรรมขายฝากได้อย่างสบายใจ และไม่ถูกเอารัดเอาเปรียบจากความไม่รู้กฎหมาย
1 กฎหมายและสัญญาขายฝาก (ฉบับกรมที่ดิน) ไม่ได้บังคับให้จ่ายรายเดือน
การขายฝากตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (มาตรา 491-502) และ พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ตลอดจนสัญญาขายฝากที่ทำ ณ สำนักงานที่ดิน ระบุสิทธิของผู้ขายฝากและนายทุนรับขายฝาก จำนวนเงินที่ตกลงกัน วิธีการคิดสินไถ่ และกำหนดการไถ่ถอนเป็นสำคัญ นอกจากนี้ ไม่มีมาตราหรือข้อความใดบังคับให้ผู้ขายฝากต้องชำระผลตอบแทน (ดอกเบี้ย) เป็นงวดๆ เหมือนสัญญาจำนอง ทั้งนี้ หากต้องการจ่ายสินไถ่ก่อนครบกำหนดก็เป็นสิทธิของผู้ขายฝากที่จะดำเนินการ ดังนั้น ในทางกฎหมาย ผู้ขายฝากจึงไม่จำเป็นต้องชำระผลตอบแทนรายเดือนให้นายทุนขายฝาก
- สามารถชำระสินไถ่รวบยอดวันสุดท้ายได้ ในทางกฎหมาย ผู้ขายฝากมีสิทธิ์นำเงินต้นพร้อมผลตอบแทน (ดอกเบี้ย) ไปจ่ายครั้งเดียวในวันครบกำหนดไถ่ถอนได้
- ไม่ถือว่าผิดสัญญาขายฝาก ตราบใดที่ยังไม่พ้นวันกำหนดไถ่ถอนตามสัญญา การที่ผู้ขายฝากไม่ส่งผลตอบแทนรายเดือน "ไม่ถือว่าเป็นการผิดสัญญาขายฝาก" และนายทุนรับซื้อฝากไม่สามารถใช้เหตุนี้มาเป็นข้ออ้างในการยึดทรัพย์ ขับไล่ หรือฟ้องร้องผู้ขายฝากก่อนครบกำหนดสัญญาได้
2 สาเหตุที่มีการเรียกเก็บผลตอบแทน (ดอกเบี้ย) รายเดือน
ส่วนใหญ่การเก็บผลตอบแทน (ดอกเบี้ย) รายเดือนจะเป็น "ข้อตกลงนอกรอบ" ระหว่างผู้ขายฝากและนายทุนขายฝาก เพื่อให้นายทุนขายฝากมีกระแสเงินสดเข้ามาหมุนเวียน และลดความเสี่ยงจากการที่ทรัพย์จะหลุดมือ โดยในทางปฏิบัติ การนำส่งผลตอบแทนรายเดือนมักมีเงื่อนไขแลกเปลี่ยน คือ มีโอกาสได้รับการพิจารณาขยายสัญญาจากนายทุนรับขายฝาก เนื่องจากนายทุนรับขายฝากจะมองว่าผู้ขายฝากที่มีวินัยชำระรายเดือนเป็น "ลูกค้าชั้นดี" มีเจตนาไถ่ถอนทรัพย์คืนชัดเจน เมื่อถึงคราวที่ผู้ขายฝากจำเป็นต้องขอขยายระยะเวลาไถ่ถอน นายทุนขายฝากจึงมักยินดีต่อสัญญาและเจรจาได้โดยง่าย ด้วยเหตุผลที่นายทุนขายฝากเห็นว่ามีความน่าเชื่อถือกว่าผู้ขายฝากที่ไม่เคยนำส่งผลตอบแทนหรือติดต่อยาก
แม้ตามกฎหมายผู้ขายฝาก "ไม่จำเป็น" ต้องส่งผลตอบแทน (ดอกเบี้ย) ให้นายทุนขายฝากเป็นรายเดือน อย่างไรก็ตาม การนำส่งผลตอบแทนรายเดือนถือเป็นการแสดงวินัยทางการเงินอย่างหนึ่ง ซึ่งหากไม่สะดวกจ่ายทุกเดือน ผู้ขายฝากอาจเจรจากับนายทุนขายฝากเพื่อขอชำระเป็นราย 3 เดือน หรือ 6 เดือนครั้ง ตามความสามารถก็ได้ เพื่อลดภาระสินไถ่และเป็นการสร้างความน่าเชื่อถือให้แก่ผู้ขายฝากเอง เผื่อกรณีที่ต้องขอขยายสัญญาขายฝากหรือมีปัญหาเกี่ยวกับการไถ่ถอนในอนาคต จะมีโอกาสเจรจาได้สำเร็จมากกว่า
The Prideperty นายทุนรับขายฝากอสังหา ดอกเบี้ยเริ่มต้นเพียง 0.75% ต่อเดือน
รับซื้อสดทันที รับซื้อเพื่อปลดภาระ ต้องการเงินทุน เงินด่วน ปรึกษาฟรี 24 ชั่วโมง
📞 095 974 6515 | Line: @theprideperty | theprideperty.com