ผ่อนบ้านไม่ไหว กลัวถูกยึดบ้าน ยังมีทางออกอยู่ไหม?

ปัญหาเศรษฐกิจหดตัวอาจทำให้หลายครอบครัวต้องตกอยู่ในสภาวะ "ตึงมือ" จนลามไปถึงปัญหาการชำระค่างวดบ้าน มีการทวงถามจากธนาคารเจ้าหนี้ และเกิดความกังวลเรื่องการถูกฟ้องร้องและยึดทรัพย์ขายทอดตลาด อย่างไรก็ตาม ทุกปัญหายังมีทางออกเสมอ หากท่านเริ่มจัดการอย่างมีสติและถูกวิธี บทความนี้จะพาไปดูแนวทางการแก้ปัญหา ตั้งแต่การเจรจากับธนาคาร ไปจนถึงการใช้เครื่องมือทางการเงินอย่างการขายฝาก ที่อาจช่วยและเป็นทางออกของท่านได้

1 เจรจาปรับโครงสร้างหนี้

เมื่อเริ่มค้างชำระเกิน 3 งวดขึ้นไป ธนาคารจะเริ่มกระบวนการติดตามหนี้ สิ่งที่ ไม่ควรทำที่สุด คือการหลบหน้าหรือขาดการติดต่อ เพราะจะทำให้ท่านเสียสิทธิ์ในการประนีประนอม โดยทางเลือกที่ควรพิจารณามีดังนี้

• ขอปรับโครงสร้างหนี้ ติดต่อเจ้าหน้าที่เพื่อเจรจาขอขยายระยะเวลาผ่อนชำระ (ลดค่างวดลง) หรือขอจ่ายเฉพาะดอกเบี้ยชั่วคราวเพื่อประคองสถานะไม่ให้กลายเป็น NPL และเป็นการแบ่งเบาภาระหนี้สินของท่าน
• ตรวจสอบมาตรการช่วยเหลือจากรัฐ ช่วงที่เศรษฐกิจมีปัญหา มักมีโครงการพักชำระหนี้ เช่น "คุณสู้ เราช่วย" ที่รองรับสินเชื่อที่อยู่อาศัย ลองตรวจสอบว่ามีโครงการที่ท่านเข้าข่ายได้รับสิทธิ์หรือไม่

2 พิจารณาขายบ้าน

หากประเมินแล้วว่ารายได้ในอนาคตไม่สามารถผ่อนต่อได้แน่นอน การขายบ้าน ขณะที่กรรมสิทธิ์บ้านยังเป็นของท่าน ถือเป็นทางเลือกที่ดีกว่าปล่อยให้ธนาคารยึดไปขายทอดตลาด เนื่องจากท่านยังมีโอกาสขายบ้านได้ในราคาใกล้เคียงกับราคาตลาด และได้รับส่วนเกินจากยอดหนี้ ขณะที่การขายทอดตลาดโดยกรมบังคับคดีนั้น คาดเดาราคาขายได้ค่อนข้างยาก และท่านอาจเสียเปรียบจากการขายทอดตลาดได้

3 ขายฝากบ้าน ทางเลือกเพื่อปิดหนี้และรักษาบ้าน

ในกรณีที่ต้องการเงินก้อนเร่งด่วนเพื่อนำไปปิดหนี้ธนาคาร เพื่อหลีกเลี่ยงการถูกฟ้องร้องและบังคับคดี หรือต้องการเวลาในการหมุนเวียนเงินเพื่อกลับมาไถ่ถอนบ้านคืน การขายฝากถือเป็นเครื่องมือทางการเงินที่ตอบโจทย์นี้ได้ เนื่องจาก

• ได้เงินก้อนเร็ว ขั้นตอนรวดเร็ว ใช้เวลาเพียง 1-3 วันเท่านั้น เหมาะสำหรับเคสที่ต้องใช้เงินปิดหนี้ด่วนเพื่อหยุดกระบวนการฟ้องร้อง
• ยังมีสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย ตลอดอายุสัญญาขายฝาก ท่านยังสามารถอาศัยอยู่ในบ้านหลังเดิมได้ตามปกติ
• โอกาสในการไถ่ถอน เมื่อสถานการณ์การเงินดีขึ้น สามารถนำเงินมาไถ่ถอนทรัพย์คืนได้ตามสินไถ่ที่ตกลงในสัญญาขายฝาก ในกรณีที่ยังไม่พร้อมไถ่ถอน สามารถขยายสัญญาขายฝากได้
• ไม่ตรวจสอบ Blacklist หรือ เครดิตบูโร เนื่องจากการขายฝากพิจารณามูลค่าหลักประกันเป็นหลัก ผู้ที่มีประวัติเครดิตที่ผิดเงื่อนไขธนาคาร หรือมีข้อจำกัดในการเข้าระบบสินเชื่อธนาคาร เช่น เอกสารด้านการเงินไม่เพียงพอ ข้อจำกัดด้านอายุ เป็นต้น สามารถทำขายฝากได้
• มีกฎหมายคุ้มครอง การขายฝากอยู่ภายใต้ พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ให้ความยุติธรรม คุ้มครองสิทธิและรักษาผลประโยชน์ของผู้ขายฝาก เช่น การทำสัญญาขายฝากต้องทำต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดินเท่านั้น วิธีและสิทธิการไถ่ถอนที่ชัดเจนและเป็นธรรม และมีการกำหนดอัตราดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปี เป็นต้น

4 อาจใช้หลายวิธีร่วมกันได้

ในบางกรณี การใช้หลายวิธีเข้าด้วยกันอาจให้ผลลัพธ์ที่ดีกว่าการเลือกวิธีใดวิธีหนึ่งเพียงอย่างเดียว เช่น การเจรจาขอ Haircut กับธนาคารเพื่อปิดยอดหนี้ให้ลดต่ำลง แล้วนำทรัพย์ไปขายหรือขายฝากเพื่อชำระหนี้ตามยอดและเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้ วิธีนี้จะช่วยให้ท่านได้รับประโยชน์จากการปรับโครงสร้างหนี้มากขึ้น

การติดค้างค่างวดธนาคารไม่ได้หมายความว่าทุกอย่างหมดหวัง ทุกปัญหายังมีทางออกเสมอ หากท่านพยายามลงมือแก้ปัญหา ไม่ว่าจะเป็นการเจรจาปรับโครงสร้างหนี้ การประกาศขายบ้านเอง การใช้ขายฝากเพื่อปิดหนี้และขอเวลาไถ่ถอน หรือการผสมผสานหลายวิธีเข้าด้วยกัน ล้วนเป็นทางเลือกที่เป็นประโยชน์กว่าการนิ่งเฉยและปล่อยให้กระบวนการทางศาลดำเนินไปโดยไม่มีการเจรจา The Prideperty ขอเป็นกำลังให้ทุกท่านผ่านพ้นปัญหาไปได้

---