ประเมินวงเงินขายฝากด้วยตนเอง

การขายฝากอสังหาริมทรัพย์เป็นทางเลือกยอดนิยมสำหรับผู้ที่ต้องการสภาพคล่องทางการเงินอย่างรวดเร็ว อย่างไรก็ตาม ปัญหาที่พบบ่อยคือนายทุนขายฝากประเมินราคาทรัพย์ต่ำกว่าความเป็นจริง ทำให้ผู้ขายฝากได้รับวงเงินไม่เพียงพอหรือเสียเปรียบในการทำนิติกรรมขายฝาก สำหรับบทความนี้ The Prideperty จะแนะนำวิธีประเมินราคาทรัพย์สินด้วยตัวเอง เพื่อให้ผู้ขายฝากมีข้อมูลเพียงพอและเจรจาต่อรองได้อย่างมั่นใจ

1 ราคาประเมินราชการ

ราคาประเมินของกรมธนารักษ์คือจุดตั้งต้นที่ทุกท่านสามารถเข้าถึงได้ฟรีที่เว็บไซต์ treasury.go.th หรือยื่นขอเอกสารราคาประเมินได้ที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่ สำหรับบ้านและที่ดิน ราคาประเมินราชการมักจะต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง และถือเป็น "ราคาต่ำสุด" ที่ควรใช้เป็นเกณฑ์อ้างอิงเบื้องต้น อย่างไรก็ตาม สำหรับคอนโดมิเนียม ราคาประเมินราชการมีทั้งสูงกว่าและต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง ดังนั้น ผู้ขายฝากจึงควรตรวจสอบราคาทั้ง 2 ประเภทให้รอบคอบก่อนใช้ราคาประเมิน

2 สำรวจราคาตลาด

การสำรวจราคาซื้อขายจริงในพื้นที่เดียวกันหรือใกล้เคียง โดยสามารถทำได้ 3 วิธี ดังนี้

• ค้นหาในเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ เช่น DDproperty, Livinginsider หรือ Propertyhub เพื่อดูราคาประกาศของที่ดิน บ้าน หรือคอนโดในโครงการหรือทำเลเดียวกัน เปรียบเทียบขนาด สภาพ และตำแหน่งทรัพย์ โดยอาจใช้ราคาเสนอขายเฉลี่ยมาปรับลด 5-15% เพื่อประเมินราคาซื้อขายจริงโดยประมาณ
• สอบถามนายหน้าที่ประกาศขายทรัพย์ใกล้เคียง นายหน้าที่ดูแลพื้นที่นั้น มักทราบราคาซื้อขายจริง หรือราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายน่าจะตกลงซื้อขายกันได้ จึงสามารถสะท้อนมูลค่าตลาดได้แม่นยำกว่าราคาประกาศขายทั่วไป
• ตรวจสอบราคาโอนที่สำนักงานที่ดิน ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ในอดีตของทรัพย์ใกล้เคียงสามารถขอคัดสำเนาได้ที่สำนักงานที่ดิน เพื่อดูราคาที่มีการแจ้งซื้อขายจริง อย่างไรก็ตาม วิธีนี้มีข้อจำกัด เนื่องจากราคาซื้อขายที่แจ้งสำนักงานที่ดินอาจต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงเพื่อประหยัดค่าธรรมเนียมซื้อขาย นอกจากนี้ ปัจจุบันบุคคลภายนอกมีข้อจำกัดในการเข้าถึงเอกสารสัญญาซื้อขายจากสำนักงานที่ดินมากขึ้น

3 ปัจจัยที่ส่งผลต่อมูลค่าทรัพย์สิน

นอกจากราคาซื้อขายอ้างอิง ยังมีปัจจัยเฉพาะของทรัพย์ที่ต้องพิจารณาร่วมด้วย ได้แก่

• ทำเลและการเข้าถึง ติดถนนใหญ่หรืออยู่ในซอย? ใกล้แหล่งชุมชน ตลาดหรือห้างสรรพสินค้าหรือไม่? ใกล้รถไฟฟ้าหรือทางด่วนหรือไม่?
• รูปร่างและลักษณะของทรัพย์ ที่ดินหน้ากว้าง สี่เหลี่ยมผืนผ้า มีมูลค่าสูงกว่าที่ดินแปลงรูปร่างแปลก เช่น สามเหลี่ยมหรือแปลงแคบแต่ลึก ตำแหน่งห้อง ชั้นและทิศของคอนโดมิเนียม โดยห้องที่อยู่ชั้นเริ่มต้นหรือชั้นบนสุด ใกล้ห้องขยะ ตำแหน่งสามแพร่งหรือทิศตะวันตก มักขายได้ยากกว่า จึงมีราคาซื้อขายเฉลี่ยต่ำกว่า
• สิ่งปลูกสร้าง สภาพบ้านหรืออาคาร อายุ คุณภาพวัสดุและการบำรุงรักษา
• ภาระผูกพัน สิทธิการใช้ทาง (ภาระจำยอมหรือทางจำเป็น) ข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ อาจทำให้วงเงินขายฝากลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
• ศักยภาพการพัฒนา สีผังเมืองและความกว้างของถนนสาธารณะที่เข้าถึงที่ดินเป็นตัวกำหนดประโยชน์ใช้สอยและมูลค่าของที่ดิน

4 พิจารณาจ้างผู้ประเมินอิสระ

หากมูลค่าทรัพย์สูงหรือต้องการความมั่นใจสูงสุด การจ้างผู้ประเมินราคาที่ได้รับใบอนุญาตจากสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย หรือสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ถือเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า โดยผู้ขายฝากจะได้รับรายงานการประเมินเป็นเอกสารอ้างอิงที่ใช้เจรจากับนายทุนรับซื้อฝากได้อย่างน่าเชื่อถือ

5 ประเมินวงเงินที่ควรได้รับ

เมื่อทราบราคาตลาดที่เป็นไปได้แล้ว ให้ประเมินวงเงินขายฝากที่ควรได้รับง่ายๆ ดังนี้

ดังนั้น หากนายทุนขายฝากเสนอวงเงินขายฝากต่ำกว่าวงเงินที่เหมาะสม เช่น 40% ของราคาตลาด ผู้ขายฝากควรเจรจากับนายทุนเพื่อขอวงเงินสูงขึ้น หรือพิจารณาทางเลือกอื่น เช่น เปลี่ยนจากขายฝากเป็นจำนอง ซึ่งมีความเหมาะสมต่อวงเงินมากกว่า และเป็นการลดความเสี่ยงในทรัพย์สินและค่าธรรมเนียมกรมที่ดินของผู้ขายฝาก

การเตรียมข้อมูลการประเมินราคาด้วยตนเองก่อนเจรจากับนายทุนขายฝากคือเกราะป้องกันผลประโยชน์ของผู้ขายฝากที่ดีที่สุด ซึ่งใช้เวลาไม่มาก ต้นทุนในการหาข้อมูลต่ำ แต่อาจช่วยประหยัดเงิน ป้องกันการถูกเอาเปรียบและรักษาผลประโยชน์ในทรัพย์สินของท่านได้

---