สัญญาขายฝากแบบไหนเสี่ยงเป็น “โมฆะ” ?

การทำสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม หรือที่ดิน เป็นนิติกรรมที่มีผลสำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะโอนไปยังผู้ซื้อฝากทันทีตั้งแต่วันจดทะเบียน แตกต่างจากการจำนองที่กรรมสิทธิ์ยังเป็นของเจ้าของเดิม ด้วยเหตุนี้ หากสัญญาขายฝากมีข้อบกพร่อง ไม่ถูกต้องตามที่กฎหมายกำหนด หรือเกิดจากเจตนาที่ไม่สุจริต สัญญาขายฝากดังกล่าวอาจเป็นโมฆะ (ไม่มีผลตั้งแต่ต้น)  หรือ โมฆียะ (ถูกยกเลิกภายหลังได้) ซึ่งส่งผลกระทบต่อสิทธิของคู่สัญญาได้

The Prideperty รวบรวมประเด็นสำคัญที่ควรตรวจสอบให้รอบคอบก่อนทำสัญญาขายฝาก เพื่อป้องกันความเสียหายและลดความเสี่ยงทางกฎหมายที่อาจเกิดขึ้น ดังนี้

1. สัญญาขายฝากที่เป็น “โมฆะ”
สัญญาขายฝากที่เป็นโมฆะ คือสัญญาที่ไม่มีผลผูกพันทางกฎหมายตั้งแต่ต้น เสมือนว่าไม่เคยมีการทำนิติกรรมดังกล่าวขึ้น

• สัญญาขายฝากที่ไม่ได้จดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดิน การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงาน ณ สำนักงานที่ดินเท่านั้น ไม่ว่าจะมีการทำสัญญากับนายทุนขายฝากเป็นลายลักษณ์อักษร มีพยาน หรือมีทนายความร่วมรับรู้ หากไม่มีการจดทะเบียน สัญญาขายฝากดังกล่าวจะถือเป็นโมฆะ (ป.พ.พ. มาตรา 456 และ พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 มาตรา 17)
• การขายฝากที่เป็นนิติกรรมอำพรางการกู้เงิน โดยคู่สัญญามีเจตนาแท้จริงเป็นการ “กู้ยืมเงิน” แต่ใช้การจดทะเบียนขายฝากเพื่อให้เจ้าหนี้มีหลักประกันในทรัพย์สินของลูกหนี้ หากศาลพิจารณาแล้วเห็นว่าการขายฝากเป็นเพียงนิติกรรมอำพราง สัญญาขายฝากนั้นจะตกเป็นโมฆะ และให้กลับไปใช้บังคับตามเจตนาเดิมที่แท้จริง คือ สัญญากู้เงิน ซึ่งผลทางกฎหมาย คือ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังคงเป็นของผู้ขายฝาก (ลูกหนี้) และนายทุนรับซื้อฝาก (เจ้าหนี้) ต้องใช้สิทธิฟ้องบังคับตามสัญญากู้เงินตามกระบวนการกฎหมาย ไม่สามารถยึดทรัพย์ได้โดยอัตโนมัติ กรณีนี้พบได้ค่อนข้างบ่อยและมีแนวคำพิพากษาศาลฎีกาได้วางหลักไว้ชัดเจนในหลายคดี เช่น ฎีกาที่ 6237/2562, 1335/2561 และ 4686/2552
• การขายฝากทรัพย์สินที่ไม่สามารถโอนสิทธิได้ตามกฎหมาย เช่น อสังหาริมทรัพย์ที่มีเงื่อนไขห้ามโอน (สลักหลังโฉนดไว้) อสังหาริมทรัพย์ที่ถูกอายัดตามคำสั่งศาลหรือเจ้าพนักงาน ในกรณีดังกล่าว สัญญาขายฝากจะไม่มีผลตามกฎหมาย อย่างไรก็ตาม มักพบได้ไม่บ่อยนัก เนื่องจากนายทุนรับขายฝากและเจ้าพนักงานที่ดินจะตรวจสอบสถานะของทรัพย์สินอย่างละเอียดก่อนรับจดทะเบียนนิติกรรม

2. สัญญาขายฝากที่เป็น “โมฆียะ”
สัญญาขายฝากที่เป็นโมฆียะเป็นสัญญาที่มีผลสมบูรณ์ในขณะทำ แต่กฎหมายเปิดโอกาสให้ผู้มีสิทธิตามกฎหมายสามารถบอกล้างหรือเพิกถอนได้ หากมีเหตุอันชอบด้วยกฎหมาย

• ขาดความยินยอมจากบุคคลที่กฎหมายกำหนด

– การขายฝากสินสมรส แม้โฉนดจะมีชื่อคู่สมรสเพียงฝ่ายเดียว แต่หากทรัพย์สินนั้นเป็นสินสมรส การนำไปขายฝากต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากคู่สมรสอีกฝ่าย มิเช่นนั้นคู่สมรสอาจฟ้องเพิกถอนสัญญาขายฝากได้ (ป.พ.พ. มาตรา 1476)

– การขายฝากทรัพย์มรดกที่ยังไม่ได้แบ่งครบ หากทรัพย์สินเป็นทรัพย์มรดกที่มีทายาทหลายคน ทายาทคนใคนหนึ่งไม่มีสิทธินำทรัพย์ดังกล่าวไปขายฝากโดยลำพัง นิติกรรมขายฝากจะมีผลเฉพาะส่วนของผู้ที่กระทำเท่านั้น และไม่ผูกพันส่วนของทายาทรายอื่น

• การสำคัญผิดในสาระสำคัญ หรือถูกหลอกลวง

– การสำคัญผิดในประเภทนิติกรรม เช่น ผู้ทำรายการเข้าใจว่ากำลังทำสัญญา “จำนอง” แต่กลับถูกนำไปจดทะเบียนเป็น “ขายฝาก” รวมถึงกรณีมอบอำนาจไปจดจำนอง แต่ผู้รับมอบอำนาจกลับไปจดทะเบียนขายฝากแทน สัญญาลักษณะนี้เป็นโมฆียะ และผู้เสียหายมีสิทธิบอกล้าง (ป.พ.พ. มาตรา 156) ด้วยเหตุนี้ เพื่อให้เป็นสัญญาขายฝากที่สมบูรณ์และป้องกันข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้น นายทุนรับขายฝากจึงมักไม่รับทำขายฝาก หากมีการมอบอำนาจให้ผู้อื่นมาทำแทน

– การถูกหลอกลวงหรือข่มขู่ เช่น นายทุนรับซื้อฝากคอนโดผิดห้อง ที่ดินผิดแปลง ผู้ขายฝากได้รับเงินไม่ตรงตามที่ตกลงไว้อย่างมีนัยสำคัญ หรือถูกบังคับ ข่มขู่ให้ทำสัญญาขายฝาก กรณีดังกล่าว สัญญาจะเป็นโมฆียะ และผู้เสียหายมีสิทธิบอกล้างได้ (ป.พ.พ. มาตรา 159 และ 164) ทั้งนี้ ในทางปฏิบัติพบไม่บ่อยนัก เนื่องจากการจดทะเบียนขายฝากต้องผ่านการดูหลักฐานและสอบถามเจตนาโดยเจ้าพนักงานที่ดิน รวมทั้ง นายทุนขายฝากมืออาชีพดำเนินการอย่างโปร่งใส ตรวจสอบเอกสารและหลักฐานอย่างรอบคอบทุกขั้นตอน

การขายฝากเป็นเครื่องมือทางการเงินที่มีประโยชน์  ช่วยเพิ่มสภาพคล่องได้รวดเร็ว หากดำเนินการอย่างถูกต้องและโปร่งใส แต่หากขาดความเข้าใจหรือทำสัญญาไม่รอบคอบ อาจนำไปสู่การสูญเสียกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน หรือข้อพิพาททางกฎหมายโดยไม่จำเป็น

หากท่านกำลังมองหานายทุนขายฝากมืออาชีพ The Prideperty พร้อมเป็นนายทุนรับซื้อฝากที่ดูแลท่านอย่างใกล้ชิด และยินดีให้คำปรึกษาด้านการขายฝากอย่างถูกต้องตามกฎหมาย เพื่อความเป็นธรรมและสบายใจของทุกฝ่าย