ขายฝากทรัพย์มรดก ทำอย่างไร?

The Prideperty เป็นนายทุนรับซื้อฝากทรัพย์มรดกมาหลายครั้ง รวมทั้งได้รับการติดต่อจากทายาทหลายรายที่ต้องการนำทรัพย์มรดกมาทำขายฝาก เพื่อใช้เป็นทางออกด้านการเงิน อย่างไรก็ตาม การขายฝากทรัพย์มรดกมีขั้นตอนที่ซับซ้อนกว่าการขายฝากทรัพย์ทั่วไป เพราะต้องผ่านกระบวนการแต่งตั้งผู้จัดการมรดก และเตรียมเอกสารเฉพาะก่อนจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ตลอดจนมีค่าธรรมเนียมที่เพิ่มขึ้น ซึ่งก่อนที่ท่านจะไปติดต่อนายทุนขายฝาก ท่านควรมีความเข้าใจขั้นตอนและแนวทางเบื้องต้น โดยบทความนี้ The Prideperty จะสรุปแนวทางสำคัญและค่าธรรมเนียมที่ควรรู้ก่อนดำเนินการขายฝากทรัพย์มรดก (สามารถนำไปประยุกต์ใช้กับการนำทรัพย์มรดกไปจำนองได้)

ขั้นตอนที่ 1: การแต่งตั้งผู้จัดการมรดก

1.1 เตรียมเอกสารเบื้องต้น
ก่อนยื่นคำร้องต่อศาล ควรรวบรวมเอกสารให้ครบถ้วน ดังนี้

• เอกสารของเจ้ามรดก (ผู้เสียชีวิต): ใบมรณบัตร พินัยกรรม (ถ้ามี) บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส/ใบหย่า
• ข้อมูลทรัพย์มรดก: โฉนดที่ดิน สมุดบัญชีธนาคาร ใบหุ้น ทะเบียนรถ 
• เอกสารของทายาท: สำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน
• บัญชีเครือญาติและหนังสือยินยอมจากทายาทโดยธรรมทุกคนเพื่อแต่งตั้งผู้จัดการมรดก

1.2 ยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อแต่งตั้งผู้จัดการมรดก

• ยื่นที่ศาลประจำภูมิลำเนาของเจ้ามรดก (ผู้ตาย)
• ทายาทสามารถยื่นเอง หรือมอบหมายให้ทนายดำเนินการ (ค่าทนายประมาณ 15,000–30,000 บาท)
• หากไม่มีการคัดค้าน ศาลจะนัดไต่สวนภายในประมาณ 2–3 เดือน และมีคำสั่งแต่งตั้งผู้จัดการมรดกในวันนัดไต่สวนเลย
• หลังจากนั้นรออีกประมาณ 1 เดือน เพื่อให้คำสั่งศาลถึงที่สุด 
• ภายหลังคดีถึงที่สุดแล้ว ผู้จัดการมรดกสามารถนำคำพิพากษาและหนังสือรับรองคดีถึงที่สุดไปใช้จัดการทรัพย์มรดกได้

⚠️ กรณีมีผู้คัดค้าน
หากมีการคัดค้านการแต่งตั้งผู้จัดการมรดก ขั้นตอนจัดการมรดกอาจใช้เวลากว่า 1-2 ปี เนื่องจากอาจมีการนัดไกล่เกลี่ย สืบพยาน และอาจมีการอุทธรณ์หรือฎีกาอีกด้วย ซึ่งทำให้การจัดการมรดกล่าช้าและมีค่าใช้จ่ายสูงขึ้น กรณีนี้ The Prideperty แนะนำให้พิจารณาทางเลือกอื่น เช่น

• เจรจาขายทรัพย์มรดกในส่วนของตนเองให้ทายาทอื่น
• แบ่งปันทรัพย์มรดกตามสัดส่วนระหว่างทายาท สำหรับทรัพย์มรดกที่สามารถแบ่งได้
• ขายทรัพย์มรดกแล้วแบ่งเงินระหว่างทายาท

เนื่องจากหากทายาทไม่เห็นพ้องร่วมกัน การทำขายฝากมักมีโอกาสสำเร็จน้อย นอกจากนี้ นายทุนขายฝากส่วนใหญ่มักไม่รับขายฝากทรัพย์ที่มีความเสี่ยงด้านกรรมสิทธิ์

ขั้นตอนที่ 2: การโอนทรัพย์มรดกให้ผู้รับมรดก
เมื่อศาลแต่งตั้งผู้จัดการมรดกแล้ว ขั้นตอนการขายฝากและเอกสารจะคล้ายกับการขายฝากทรัพย์ทั่วไป (สามารถอ่านได้จากบทความ : สรุปขั้นตอนขายฝาก พร้อมค่าใช้จ่ายและเอกสารสำคัญ) โดยมีความแตกต่างในขั้นตอนการเปลี่ยนชื่อในโฉนด ค่าใช้จ่ายก่อนจดทะเบียนขายฝาก และเอกสารสำคัญ ดังนี้

2.1 เปลี่ยนชื่อจากเจ้ามรดกเป็นผู้จัดการมรดก

ค่าธรรมเนียมกรมที่ดิน:

• ค่าคำขอ 5 บาท
• ค่าธรรมเนียม 50 บาท
• ค่าพยาน 20 บาท

2.2 เปลี่ยนชื่อจากผู้จัดการมรดกเป็นผู้รับมรดก

ค่าธรรมเนียมกรมที่ดิน:

• ค่าคำขอ 5 บาท
• ค่าธรรมเนียมโอน
  • 0.5% ของราคาประเมิน (กรณีผู้รับมรดกเป็นคู่สมรสตามกฎหมาย หรือบุตร)
  • 2% ของราคาประเมิน (กรณีผู้รับมรดกเป็นพี่น้อง ญาติ บุตรบุญธรรม หรือบุคคลอื่น)
• ค่าพยาน 20 บาท

สำหรับขั้นตอนนี้ ท่านสามารถดำเนินการโอนเปลี่ยนโฉนดเป็นชื่อผู้รับมรดกก่อน หรือทำพร้อมกับการจดทะเบียนขายฝากในคราวเดียวกันก็ได้

ขั้นตอนที่ 3: จดทะเบียนขายฝาก
เมื่อโฉนดเปลี่ยนเป็นชื่อผู้รับมรดกเรียบร้อยแล้ว (ขั้นตอนที่ 2 และ 3 สามารถทำพร้อมกันในคราวเดียว) จึงสามารถนำทรัพย์ไปจดทะเบียนขายฝากได้ โดยมีค่าธรรมเนียม ดังนี้

• ค่าคำขอ: 5 บาท
• ค่าธรรมเนียมโอน: 2% ของราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์: 0.5% ของราคาประเมิน หรือราคาขายฝาก (แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า)
  หมายเหตุ: การขายฝากทรัพย์มรดก ไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา: คำนวณจากราคาประเมิน (หักค่าใช้จ่ายได้สูงสุด 50%) อาจมีค่าใช้จ่ายค่อนข้างสูง เนื่องจากเป็นการได้มาโดยการรับมรดก ซึ่งหักค่าใช้จ่ายได้สูงสุดเพียง 50% โดยท่านสามารถประเมินค่าใช้จ่ายได้จากเว็บไซต์กรมที่ดิน
• ค่าพยาน: 20 บาท

ทั้งนี้ ผู้รับมรดก (ผู้ยื่นคำขอ) ต้องแนบเอกสารประกอบเพิ่มเติมเพื่อจดทะเบียนขายฝากที่กรมที่ดิน ได้แก่

• คำพิพากษาแต่งตั้งผู้จัดการมรดก
• หนังสือรับรองคดีถึงที่สุด
• บัญชีทายาท
• หนังสือยินยอมจากทายาทผู้มีสิทธิ์รับมรดกทุกคน

เอกสารเหล่านี้มีความสำคัญเพื่อให้เจ้าพนักงานที่ดินและนายทุนขายฝากตรวจสอบ และเก็บไว้เป็นหลักฐาน เพื่อป้องกันปัญหาการเรียกร้องสิทธิ์ทางกฎหมายที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต

การทำขายฝากทรัพย์มรดกสามารถทำได้ไม่ยาก เพียงแต่มีขั้นตอนและค่าใช้จ่ายเพิ่มบางประการ โดยต้องผ่านกระบวนการศาลและความยินยอมของทายาทผู้มีสิทธิรับมรดก ดังนั้น การเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนและมีผู้จัดการมรดกที่ได้รับแต่งตั้งอย่างเป็นทางการตามคำสั่งศาล จึงเป็นสิ่งจำเป็นก่อนเข้าสู่ขั้นตอนการจดทะเบียนโอนมรดกและทำนิติกรรมขายฝากที่สำนักงานที่ดิน ทั้งนี้ หากท่านมีข้อสงสัย หรือต้องการนำทรัพย์มรดกมาทำขายฝากอย่างถูกต้องตามกฎหมาย The Prideperty ยินดีให้คำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพ ท่านสามารถติดต่อ The Prideperty นายทุนรับขายฝากได้ทุกช่องทาง