เมื่อทรัพย์หลุดขายฝาก ผู้ขายฝากควรทำอย่างไร?

หนึ่งในคำถามที่ผู้ขายฝากสอบถามเข้ามาบ่อย ได้แก่ “เมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่ถอนจนทรัพย์หลุดเป็นกรรมสิทธิ์ของนายทุนขายฝากแล้ว เจ้าของทรัพย์ยังทำอะไรได้บ้าง?” แม้ในทางกฎหมาย กรรมสิทธิ์ได้เปลี่ยนมือไปแล้ว แต่ในทางปฏิบัติยังพอมีทางออกที่ช่วยให้เจ้าของทรัพย์ (ผู้ขายฝาก) รักษาผลประโยชน์หรือแม้แต่ซื้อทรัพย์กลับคืนมาได้ The Prideperty สรุป 2 แนวทางสำคัญที่ผู้ขายฝากควรดำเนินการ ดังนี้

1. ตรวจสอบหนังสือแจ้งเตือนครบกำหนดขายฝาก

ตาม พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 (มาตรา 17) กำหนดให้นายทุนขายฝากมีหน้าที่ต้องส่งหนังสือแจ้งเตือนวันครบกำหนดไถ่ถอนและจำนวนสินไถ่ ให้ผู้ขายฝากทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 3 เดือน แต่ไม่เกิน 6 เดือน ก่อนวันครบกำหนดสัญญา ซึ่งหากนายทุนขายฝากไม่ได้ส่งหนังสือแจ้งเตือน กำหนดเวลาไถ่ถอนจะถูกขยายออกไปอีก 6 เดือนโดยอัตโนมัติ นับจากวันครบกำหนดเดิม ซึ่งช่วยเพิ่มโอกาสให้ผู้ขายฝากสามารถหาแหล่งเงินทุนเพื่อไถ่ถอนขายฝาก หรือเปลี่ยนนายทุนขายฝากรายใหม่ได้

2. เจรจากับนายทุนรับซื้อฝาก

จากประสบการณ์ของ The Prideperty พบว่าการเจรจาเป็นวิธีที่ได้ผลดีที่สุดกับทั้ง 2 ฝ่าย ซึ่งมีแนวทางโดยสรุปดังนี้

• ขยายสัญญาขายฝากย้อนหลัง หากเป็นทรัพย์ที่หลุดขายฝากมาไม่นาน และผู้ขายฝากมีเงินทุนพร้อมสำหรับการขยายหรือไถ่ถอนสัญญาขายฝาก โดยทำเป็นหนังสือยินยอมให้ขยายสัญญาขายฝากจากนายทุนขายฝาก มีการลงนามเอกสารทั้งนายทุนขายฝากและผู้ขายฝาก จากนั้นนำไปยื่นจดทะเบียนขยายสัญญาขายฝากหรือไถ่ถอนกับสำนักงานที่ดิน สำหรับระยะเวลาที่ทรัพย์หลุดแล้ว ยังสามารถทำหนังสือยินยอมขยายสัญญาขายฝากย้อนหลังได้ ท่านสามารถสอบถามเพิ่มเติมได้กับสำนักงานที่ดิน
• การซื้อทรัพย์คืน แม้กรรมสิทธิ์จะหลุดเป็นของนายทุนขายฝากไปแล้ว นายทุนขายฝากมักให้โอกาสผู้ขายฝากในการซื้อทรัพย์คืนภายในเวลา 2-3 เดือน โดยทั่วไป ราคาซื้อคืนจะเป็นสินไถ่ (อาจบวกค่าเสียโอกาสเล็กน้อย) ซึ่งก็ยังถือเป็นราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด เนื่องจากโดยทั่วไปนายทุนขายฝากมักต้องการผลตอบแทนที่เป็นเงินทุนคืนมากกว่าการถือครองทรัพย์ไว้เพื่อรอขาย สำหรับการซื้อทรัพย์คืน ผู้ขายฝากอาจให้บุคคลในครอบครัวเป็นผู้ขอสินเชื่อธนาคารเพื่อมาซื้อคืน หรือให้บุคคลอื่นมาซื้อคืนและผู้ขายฝากไปผ่อนชำระตามเงื่อนไขที่ตกลงกันกับบุคคลนั้นต่อไปก็ได้ ขึ้นอยู่กับสถานะทางการเงินและทางเลือกของผู้ขายฝากแต่ละราย
• ทำสัญญาเช่าเพื่ออยู่อาศัยต่อ หากผู้ขายฝากยังไม่พร้อมในการซื้อทรัพย์คืน หรือไม่มีความต้องการทรัพย์นั้นแล้ว ผู้ขายฝากอาจเจรจาทำสัญญาเช่ากับนายทุนขายฝากไปก่อน เพื่อขอเวลาในการยื่นกู้สินเชื่อจากสถาบันการเงินเพื่อซื้อทรัพย์คืนในอนาคต หรือหาที่อยู่อาศัยใหม่ต่อไป

ปัญหาจากทรัพย์หลุดขายฝากมีทางออกเสมอ หากมีการเปิดใจเจรจากัน The Prideperty ไม่แนะนำให้ผู้ขายฝากเลือกวิธี “นิ่งเฉย” หรือยึดถือการใช้ประโยชน์ในทรัพย์ต่อไปโดยไม่เจรจา เนื่องจากผู้ขายฝากมีความเสี่ยงสูงที่จะถูกฟ้องร้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายเพิ่มเติม ตลอดจนมีค่าใช้จ่ายทางคดีความ ซึ่งโดยรวมแล้ว ผู้ขายฝากจะมีความเสียหายและค่าใช้จ่ายสูงกว่าการเจรจาอย่างสันติวิธีมาก

The Prideperty พร้อมเป็นกำลังใจให้ผู้ขายฝากทุกท่านแก้ปัญหาได้ลุล่วงไป หากท่านต้องการคำปรึกษาหรือแนวทางการเจรจากับนายทุนรับซื้อฝาก สามารถติดต่อทีมงาน The Prideperty ได้ทุกช่องทาง