คอนโดเงินเหลือ เหลือเงินหรือเหลือหนี้?

ในช่วงปี 2567 The Prideperty ได้รับการติดต่อให้ช่วยพิจารณารับซื้อคอนโดที่เจ้าของต้องการขายเพื่อปลดภาระจำนวนมาก โดยแต่ละยูนิตมีความคล้ายกัน คือ เป็น “คอนโดเงินเหลือ” ที่เจ้าของไม่สามารถผ่อนต่อได้ บทความนี้ The Prideperty จะมาเล่าประสบการณ์จริงจากที่ได้พูดคุยและซื้อขายกับเจ้าของคอนโดเงินเหลือ พร้อมอธิบายถึงข้อดี ข้อเสีย และความเสี่ยงของคอนโดเงินเหลือ ที่ผู้กำลังคิดลงทุนควรเข้าใจให้ถ่องแท้ก่อนตัดสินใจลงทุนคอนโดเงินเหลือ

1. คอนโดเงินเหลือคืออะไร และทำไมถึงเป็นที่นิยม

เจ้าของคอนโดเงินเหลือที่พบส่วนใหญ่ มักเป็นพนักงานประจำที่มีปัญหาการเงินเป็นพื้นฐานเดิมอยู่แล้ว และกำลังต้องการเงินก้อนเพื่อวัตถุประสงค์บางอย่าง เช่น ปิดภาระหนี้สินบัตรเครดิตหรือสินเชื่อส่วนบุคคล หรือนำไปเพื่อใช้จ่ายส่วนตัวด้านอื่น  โดยพวกเขาได้รับการชักชวนจากนายหน้าให้มาลงทุนในคอนโดเงินเหลือ เนื่องจากสามารถทำเรื่องขอสินเชื่อกับธนาคารได้ง่าย ซึ่งคอนโดเงินเหลือมักใช้วิธีการโฆษณาว่าสามารถ “ช่วยให้มีเงินก้อนไปปิดหนี้” “ซื้อคอนโดแล้วได้เงินเหลือกลับบ้าน” หรือแม้แต่ “ได้กำไรตั้งแต่วันโอน”

อย่างไรก็ตาม โดยข้อเท็จจริงนั้น หนี้สินที่เจ้าของมีอยู่เดิม “ไม่ได้หายไป” เพียงแต่ย้ายไปเป็นหนี้กับธนาคารผู้ให้สินเชื่อคอนโดเงินเหลือ นอกจากนี้ หนี้สินโดยรวมแท้จริงแล้วกลับเพิ่มขึ้น เนื่องจากเป็นการ ”กู้เกิน” เพื่อให้มี ”เงินเหลือ” ซึ่งเจ้าของต้องเสียดอกเบี้ยโดยรวมเพิ่มขึ้นในระยะยาว

2. ความเสี่ยงของคอนโดเงินเหลือที่ผู้ซื้อควรรู้

The Prideperty เคยพบเจ้าของคอนโดเงินเหลือรายนึง มีรายได้เฉลี่ยประมาณ 4 หมื่นบาทต่อเดือน สามารถกู้ซื้อในรูปแบบคอนโดเงินเหลือได้ถึง 3 ห้อง จาก 3 ธนาคาร มูลค่ารวมกว่า 6 ล้านบาท และได้รับเงินเหลือหลายแสนบาทเพื่อไปปิดหนี้สินเดิมและใช้จ่ายส่วนตัว อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ต้องแลกมาก คือ ยอดที่ต้องผ่อนคอนโดต่อเดือนสูงมาก เรียกได้ว่าเงินเดือนแทบไม่เหลือใช้จนไม่สามารถผ่อนคอนโดได้ครบ กระทั่งต้องไปกู้ยืมทางอื่นเพื่อมาผ่อนคอนโด กลับไปสู่การเป็นหนี้วนไปมา สุดท้ายต้องทยอยขายคอนโดบางห้องกับ The Prideperty เพื่อปิดภาระหนี้ สำหรับรายได้จากค่าเช่ารายเดือนจากคอนโดนั้น สามารถช่วยเรื่องค่าผ่อนชำระกับธนาคารได้บ้าง แต่ไม่ได้ทั้งหมดตามที่เคยได้รับการโฆษณาไว้ โดยเฉพาะเมื่อเจอปัญหาคอนโดปล่อยเช่าไม่ได้ หรือหมดช่วงโปรโมชั่นของเงินกู้ดอกเบี้ยต่ำ ซึ่งเป็นความเสี่ยงหลักของคอนโดเงินเหลือที่หลายคนมองข้าม

3. ใครคือผู้ได้ประโยชน์จากคอนโดเงินเหลือ

คำตอบคือนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์นั่นเอง โดยนายหน้า “กินตลอดทาง” ทั้งได้รับ commission จากการขายคอนโด ซึ่งหลายกรณีมีราคาขายที่สูงเกินจริง ค่า commission จากการจัดการห้องและดูแลผู้เช่าในแต่ละปี รวมทั้งในบางกรณียังได้รับ referral fee จากธนาคารผู้ปล่อยกู้คอนโดเงินเหลืออีกด้วย

4. ถ้าไม่อยากเสี่ยงกับคอนโดเงินเหลือ ควรทำอย่างไร

The Prideperty แนะนำให้ท่านหยุดความคิด “การสร้างหนี้ก้อนใหม่เพื่อมาจ่ายหนี้เก่า” เสียก่อน เพราะท่านจะตกอยู่ในวังวนหนี้ไม่จบสิ้น โดยท่านควรใช้ทัศนคติที่ดีในการจัดการหนี้สิน เริ่มจากประเมินรายได้คงเหลือจากค่าใช้จ่ายทั่วไปเพื่อดูความสามารถในการชำระหนี้ ทางเลือกในการรีไฟแนนซ์ หรือเจรจากับเจ้าหนี้เพื่อเปลี่ยนเงื่อนไขการชำระหนี้ให้เหมาะกับท่าน นอกจากนี้ หากเป็นหนี้สินเพื่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ท่านไม่ได้ใช้ประโยชน์เพื่ออยู่อาศัยเอง อาจพิจารณาขายเพื่อปิดภาระหนี้หรือเจรจาขอลดหนี้กับธนาคารก่อน เพื่อให้สามารถปรับราคาขายลงให้อยู่ในระดับที่เหมาะสมและหานายทุนมาซื้อต่อได้รวดเร็วขึ้น ซึ่งถือเป็นวิธีที่ได้ประโยชน์กันทุกฝ่าย ทั้งธนาคารที่ได้รับชำระหนี้ เจ้าของได้ปลดภาระหนี้และอาจได้ส่วนต่างและนายทุนได้ลงทุนอสังหาในราคาเหมาะสม จัดป็นทางเลือกที่ดีกว่าการยื้อทรัพย์สินไว้ ปล่อยให้เป็นหนี้เสียและถูกธนาคารฟ้องร้องบังคับคดี โดยที่เจ้าของทรัพย์ไม่เหลืออะไรติดมือเลย ซึ่งท่านอาจต้องยอมถอยหลังบ้าง เพื่อให้สามารถก้าวต่อไปและหลุดพ้นจากปัญหาหนี้สินได้อย่างแท้จริง

5. คอนโดเงินเหลืออาจไม่ใช่คำตอบทางการเงินที่ปลอดภัย

คอนโดเงินเหลือดูเหมือนจะเป็นทางออกระยะสั้นสำหรับคนต้องการเงินก้อน แต่หากไม่ประเมินความสามารถในการผ่อนชำระอย่างรอบคอบ อาจกลายเป็นภาระหนี้ก้อนใหม่ที่ใหญ่กว่าเดิม The Prideperty แนะนำให้ผู้สนใจศึกษาความเสี่ยงของคอนโดเงินเหลืออย่างรอบด้าน ก่อนตัดสินใจลงทุน เพื่อป้องกันการสูญเสียทรัพย์สินในอนาคต

The Prideperty ขอให้ท่านโชคดีและเอาตัวรอดได้ในช่วงภาวะเศรษฐกิจไม่ค่อยดีเช่นนี้ ทั้งนี้ หากท่านต้องการขายอสังหาทันที ไม่ว่าจะเป็น คอนโด ทาวน์โฮม บ้านโครงการ และที่ดิน ในกรุงเทพและปริมณฑล The Prideperty มีบริการรับซื้ออสังหาทันที และพร้อมพิจารณาข้อเสนอของท่าน โดยท่านสามารถติดต่อสอบถามและปรึกษาได้ผ่านทุกช่องทาง