ความเสี่ยงของสัญญาซื้อไปโอนกลับ

นอกจากการขายฝากแล้ว การซื้อไปโอนกลับจัดเป็นธุรกรรมทางอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะคล้ายกัน กล่าวคือ ฝ่ายหนึ่งขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับอีกฝ่าย โดยมีสัญญาว่าผู้ซื้อจะขายทรัพย์คืนให้ผู้ขายในอนาคตหลังจากได้รับเงินตามที่ตกลงกัน ซึ่งเหตุผลที่ต้องทำซื้อไปโอนกลับนั้น อาจด้วยสาเหตุของสัญญาซื้อไปโอนกลับที่ยืดหยุ่นมากกว่าสัญญาขายฝาก ประเด็นทางภาษี หรือเจ้าของไม่ต้องการให้ด้านหลังโฉนดถูกสลักด้วยธุรกรรมขายฝาก อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติกลับพบปัญหาและความเสี่ยงของธุรกรรมซื้อไปโอนกลับสำหรับทั้งผู้ขาย (เจ้าของ) และผู้ซื้อ (นายทุน) หลายประการ สามารถสรุปได้ดังนี้

1. ผู้ขายไม่ได้รับการคุ้มครองตาม พ.ร.บ. ขายฝาก พ.ศ. 2562 กรณีผู้ขาย (เจ้าของ) ติดต่อผู้ซื้อไม่ได้ หรือผู้ซื้อไม่ให้ผู้ขายซื้อกลับ ผู้ขายจะไม่สามารถใช้สิทธิวางเงินไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดิน หรือสำนักงานวางทรัพย์ได้ ผู้ขายอาจต้องใช้กระบวนการทางศาล ซึ่งมีค่าใช้จ่ายและต้องพิสูจน์เอกสารจำนวนมาก

2. ผู้ขายมีความเสี่ยงถูกฟ้องขับไล่หรือเสียสิทธิ์ในทรัพย์สิน หากผู้ซื้อ (นายทุน) ขายต่อให้บุคคลที่สามหรือใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันในการกู้เงินกับสถาบันการเงิน ผู้ขาย (เจ้าของเดิม) อาจถูกฟ้องขับไล่หรือเสียสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยสิ้นเชิง

3. ค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมสูงกว่าการขายฝาก เนื่องจากการซื้อไปโอนกลับเป็นการทำธุรกรรมซื้อขาย 2 ครั้ง อาจทำให้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะในขั้นตอนขายกลับไปยังเจ้าของเดิมได้ ขณะที่การไถ่ทรัพย์คืนของธุรกรรมขายฝากได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ

4. ผู้ขายและผู้ซื้อมีความเสี่ยงในการบังคับสัญญาซื้อไปโอนกลับ ผู้ขาย (เจ้าของ) มีโอกาสที่จะไม่ซื้ออสังหาริมทรัพย์คืน และไม่ย้ายออก รวมทั้งไปฟ้องร้องให้สัญญาซื้อไปโอนกลับเป็นโมฆะ เนื่องจากเป็นนิติกรรมอำพรางสัญญาเงินกู้ หรือผู้ซื้อ (นายทุน) อาจไม่ขายคืนและเข้าครองครองอสังหาริมทรัพย์เอง หรือทำกำไรจากการนำอสังหาริมทรัพย์ไปขายต่อ ประเด็นนี้เรียกว่าทั้งผู้ขายและผู้ซื้อต่างฝ่ายต่างมีโอกาสเอาเปรียบซึ่งกันและกัน

5. ผู้ซื้อมีความเสี่ยงจากการถูกฟ้องให้สัญญาซื้อไปโอนกลับเป็นโมฆะ จัดเป็นความเสี่ยงสำคัญสำหรับผู้ซื้อ (นายทุน) และเป็นข้อพิพาททางกฎหมายที่พบได้บ่อยสำหรับสัญญาลักษณะซื้อไปโอนกลับ โดยมีแนวฎีกาออกมาแล้วว่าสัญญาซื้อไปโอนกลับจัดเป็นนิติกรรมอำพรางการกู้ยืมเงิน ซึ่งเมื่อสัญญาซื้อไปโอนกลับถูกพิจารณาว่าเป็นโมฆะแล้ว ข้อตกลงต่างๆ จะกลับไปสู่นิติกรรมตามเจตนาตั้งต้นที่ถูกอำพรางไว้ นั่นคือ การกู้ยืมเงิน ดังนั้น อสังหาริมทรัพย์จะกลับไปเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ขาย (เจ้าของ) โดยผู้ขายมีภาระต้องคืนเงินกู้แก่ผู้ซื้อ ซึ่งโดยปกติก็มักจะไม่มีเงินคืน นำไปสู่การฟ้องร้องสัญญาเงินกู้และการเรียกเงินคืนเป็นคดีความใหม่ รวมทั้ง ผู้ซื้อ (นายทุน) อาจต้องเสียเวลาและค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นจากการสืบทรัพย์และบังคับคดี

จากประเด็นความเสี่ยงและปัญหาที่อาจเกิดขึ้นของการทำสัญญาซื้อไปโอนกลับข้างต้น The Prideperty แนะนำว่าหากท่านไม่มั่นใจในการทำธุรกรรมซื้อไปโอนกลับ หรือมีความรู้สึกไม่ไว้ใจคู่สัญญา ท่านควรทำเป็นสัญญาขายฝากและจดทะเบียนธุรกรรมตรงไปตรงมาที่สำนักงานที่ดิน เพื่อความชัดเจน ปลอดภัยและเป็นการรักษาผลประโยชน์ของตัวท่านเอง