โฉนดติดภาระ ทำขายฝากได้หรือไม่?

การขายฝากทรัพย์สินเป็นทางเลือกหนึ่งในการเปลี่ยนทรัพย์สินเป็นเงินสดอย่างรวดเร็ว ข้อสงสัยที่พบบ่อย คือ “หากโฉนดติดภาระ เช่น ติดจำนอง สามารถทำขายฝากได้หรือไม่?” หรือ “เปลี่ยนทุน ทำอย่างไร?”  คำตอบคือ การเปลี่ยนทุนสามารถทำได้ ทั้งการจำนองและขายฝาก ถ้าภาระเดิมที่มีอยู่นั้น ไม่สูงจนเกินไป เช่น ติดจำนองอยู่ 30-40% ของมูลค่าตลาดของทรัพย์ มีโอกาสที่จะหานายทุนรับซื้อฝากต่อ เนื่องจากปกตินายทุนรับซื้อฝากมักจะให้ยอด 50-60% ของราคาตลาด เรียกได้ว่ารับยอดเปลี่ยนทุนไปต่อได้อย่างสบายๆ โดยการเปลี่ยนทุน มีกระบวนการและขั้นตอน สรุปได้ดังนี้

1. เจรจาตกลงกับนายทุนใหม่ ท่านสามารถแสวงหานายทุนที่ให้เงื่อนไขได้ดีที่สุดตามความต้องการของท่าน ตกลงจำนวนเงินกับนายทุนใหม่ ตลอดจนเงื่อนไขต่างๆ ให้เรียบร้อย ซึ่งจากประสบการณ์ของ The Prideperty พบว่าการเปลี่ยนทุนมักเป็นกรณีเปลี่ยนจากจำนองเพื่อไปทำจำนอง หรือเปลี่ยนจากจำนองเพื่อไปทำขายฝาก ยังไม่ค่อยพบการเปลี่ยนทุนขายฝากเพื่อไปทำขายฝากอีกครั้ง อาจเนื่องจากปกติการทำขายฝากมักได้รับจำนวนเงินที่สูงอยู่แล้ว และการทำขายฝากมีค่าใช้จ่ายสูงกว่าจำนอง ซึ่งเมื่อหักกลบลบหนี้แล้ว มักจะไม่คุ้มกับการเปลี่ยนทุน

2. ติดต่อเจ้าหนี้หรือนายทุนเดิม ไม่ว่าจะเป็นนายทุนหรือสถาบันการเงินก็ตาม เพื่อขอไถ่ถอนทรัพย์สิน โดยแจ้งวันที่จะทำการไถ่ถอนให้เจ้าหนี้เดิมทราบ เพื่อเจ้าหนี้เดิมจะได้คำนวณยอดไถ่ถอนทั้งหมด ณ วันไถ่ถอน ซึ่งโดยทั่วไปมักกำหนดวันไถ่ถอนล่วงหน้าประมาณ 7-14 วัน และนายทุนเอกชนส่วนใหญ่ดำเนินการรวดเร็วกว่าสถาบันการเงิน   

3. แจ้งยอดไถ่ถอนแก่นายทุนใหม่ เพื่อนายทุนรับซื้อฝากรายใหม่จะได้ทราบยอดและสามารถแยกเงินเป็นสองส่วน คือ (A) สำหรับไถ่ถอนภาระเดิม โดยเป็นการใช้เงินส่วนหนึ่งจากทำการขายฝากเพื่อชำระหนี้เดิม และ (B) สำหรับเงินที่ท่านจะได้รับเพิ่มเติมจากการเปลี่ยนทุน และค่าธรรมเนียมขายฝาก

4. จดทะเบียนนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน หลังจากทุกฝ่ายทราบยอดไถ่ถอนทุนเดิมและวันไถ่ถอนแล้ว ท่านสามารถไปตามนัดเพื่อทำเอกสารและนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน โดยเจ้าหนี้หรือนายทุนเดิมจะนำโฉนดมาให้ไถ่ถอน พร้อมรับเงินไถ่ถอนจากนายทุนรับซื้อฝาก ส่วนท่านจะได้รับเงิน (หลังหักค่าธรรมเนียมขายฝาก) จากนายทุนรับซื้อฝาก ส่วนนายทุนรับซื้อฝากจะได้โฉนดของท่านเป็นหลักประกันตามสัญญาขายฝาก

เพียงขั้นตอนง่ายๆ เท่านี้ การเปลี่ยนทุนก็เสร็จสิ้น อย่างไรก็ตาม ท่านควรพิจารณาภาระที่เพิ่มขึ้นจากการเปลี่ยนทุน ความเสี่ยง ตลอดจนค่าใช้จ่ายต่างๆ ให้รอบคอบ หากท่านมีข้อสงสัยเพิ่มเติม สามารถติดต่อสอบถาม The Prideperty ได้ ทางเรายินดีให้คำปรึกษาและร่วมแก้ปัญหากับท่าน