สรุปขั้นตอนขายฝาก พร้อมค่าใช้จ่ายและเอกสารสำคัญ

การขายฝากอสังหาริมทรัพย์เป็นวิธีการทางการเงินที่ได้รับความนิยมสำหรับผู้ที่ต้องการเงินทุนก้อนใหญ่ โดยยังคงสิทธิ์ในการไถ่ถอนทรัพย์คืนภายในระยะเวลาที่กำหนด ทั้งนี้ การทำนิติกรรมขายฝากจะสมบูรณ์ได้ก็ต่อเมื่อดำเนินการจดทะเบียนต่อหน้าพนักงานที่ดินเท่านั้น บทความนี้ The Prideperty ขอสรุปขั้นตอนการขายฝาก ค่าใช้จ่าย และเอกสารที่ต้องเตรียม เพื่อให้การดำเนินธุรกรรมของคุณเป็นไปอย่างรวดเร็วและถูกต้องตามกฎหมาย

ขั้นตอนการขายฝากอสังหาริมทรัพย์
ขั้นตอนการทำธุรกรรมขายฝากแบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก ได้แก่

ส่วนที่ 1 : การตกลงเงื่อนไขกับนายทุนขายฝาก

• วงเงินขายฝาก
  จำนวนเงินที่ผู้ขายฝากต้องการ โดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 50%–60% ของราคาตลาด
• ราคาสินไถ่ (ราคาไถ่ถอน)
  จำนวนเงินที่ผู้ขายฝากต้องนำมาชำระเพื่อไถ่ถอนทรัพย์คืน ประกอบด้วยเงินต้นและผลตอบแทนตามที่ตกลงกัน
• อัตราผลตอบแทน (ดอกเบี้ย)
  ต้องระบุให้ชัดเจนและไม่เกิน 15% ต่อปี ตามที่กฎหมายกำหนด
• ระยะเวลาไถ่ถอน
  โดยส่วนใหญ่ตกลงกัน 1 ปี และสูงสุดไม่เกิน 10 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์
• ค่าดำเนินการ (ค่าปากถุง)
  โดยทั่วไปประมาณ 5% ของวงเงินขายฝาก
• เงื่อนไขการต่อสัญญา
  ส่วนใหญ่นายทุนขายฝากมักให้ต่อสัญญาได้โดยไม่เสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม แต่นายทุนบางรายอาจคิดค่าธรรมเนียม ค่าเดินทาง หรือกำหนดระยะเวลาต่อสัญญาขั้นต่ำ เช่น ต้องต่อสัญญาอย่างน้อย 6 เดือน เป็นต้น ดังนั้น ควรตกลงรายละเอียดให้ชัดเจนก่อนทำรายการ

ส่วนที่ 2 : ขั้นตอนการจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน

• ยื่นคำขอและรับบัตรคิว
  ผู้ขายฝากและนายทุนขายฝากเดินทางไปสำนักงานที่ดิน แจ้งความประสงค์ “ขอจดทะเบียนขายฝาก” และยื่นเอกสารทั้งหมด
• ตรวจสอบเอกสารและสอบสวน
  เจ้าพนักงานที่ดินตรวจสอบความถูกต้องของเอกสาร ตรวจสารบบที่ดินว่ามีภาระผูกพันหรือไม่ และสอบถามคู่สัญญาเพื่อยืนยันความสมัครใจและเข้าใจเงื่อนไขการขายฝาก โดยหากเป็นทรัพย์ที่มีภาระผูกพัน เช่น ติดจำนอง เจ้าพนักงานที่ดินจะทำการไถ่อนจำนองก่อนทำนิติกรรมขายฝาก (ผู้ขายฝากจะต้องแจ้งล่วงหน้าแก่ผู้รับจำนองว่าจะไถ่ถอน เพื่อให้ผู้รับจำนองประเมินยอดเงินต้นและดอกเบี้ยไถ่ถอน พร้อมนำโฉนดตัวจริงมาให้ในวันนัดหมาย) 
• คำนวณค่าธรรมเนียมและภาษี
  เจ้าพนักงานที่ดินจะคำนวณค่าธรรมเนียม ภาษี และอากรแสตมป์ตามหลักเกณฑ์
• ชำระค่าใช้จ่ายและลงนาม
  ผู้ขายฝากชำระค่าธรรมเนียมทั้งหมด จากนั้นคู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่ายลงนามในสัญญาขายฝากต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน
• จดทะเบียนและสลักหลังโฉนด
  เจ้าพนักงานที่ดินดำเนินการจดทะเบียนและสลักหลังคำว่า “ขายฝาก” บนโฉนดที่ดิน เพื่อเป็นหลักฐานทางกฎหมาย
• รับมอบเงินและส่งมอบโฉนด
  หลังจดทะเบียนเสร็จสิ้น นายทุนขายฝากมอบเงินให้ผู้ขายฝาก (หลังหักค่าใช้จ่ายที่ตกลงไว้) และเก็บโฉนดฉบับจริงไว้เป็นหลักประกัน

ค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนขายฝาก
ผู้ขายฝากเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการดำเนินธุรกรรม ซึ่งคำนวณในลักษณะเดียวกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่

• ค่าธรรมเนียมการโอน (จดทะเบียนขายฝาก) 
  2% ของราคาประเมิน
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
  คำนวณตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร
• ค่าอากรแสตมป์ 
  0.5% ของราคาประเมินหรือราคาขายฝาก (แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า) – ใช้ในกรณีไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 
  3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขายฝาก (แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า) – ใช้ในกรณีถือครองไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 1 ปี
• ค่าคำขอและค่าพยาน 
  ประมาณ 5–20 บาท

(สำหรับตัวอย่างการคำนวณค่าใช้จ่ายในการทำนิติกรรมขายฝากและเงินคงเหลือ สามารถอ่านเพิ่มเติมได้จากบทความ : ค่าใช้จ่ายและเงินที่ได้รับจากการขายฝาก)

เอกสารที่ผู้ขายฝาก (ผู้โอน) ต้องเตรียม

เอกสารหลัก

• โฉนดที่ดินตัวจริง
• บัตรประชาชนตัวจริง

เอกสารประกอบ (กรณีที่เกี่ยวข้อง)

• หนังสือยินยอมคู่สมรส + สำเนาทะเบียนสมรส + สำเนาบัตรประชาชนคู่สมรส (กรณีสมรส หรือมีบุตรโดยไม่จดทะเบียนสมรส)
• ทะเบียนหย่า / ใบมรณะบัตรคู่สมรส (กรณีหย่าหรือคู่สมรสเสียชีวิต)
• หนังสือรับรองการปลอดหนี้ (กรณีคอนโด/ทรัพย์โครงการจัดสรร)
• ใบเปลี่ยนชื่อ–สกุล (กรณีเปลี่ยนชื่อ-สกุล)
• คำสั่งศาล หนังสือรับรองคดีถึงที่สุด และใบยินยอมจากทายาท (กรณีนำทรัพย์มรดกมาทำขายฝาก)
• หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบอำนาจให้ผู้อื่นดำเนินการแทน)

หมายเหตุ: เอกสารทุกฉบับต้องเป็นต้นฉบับหรือสำเนาที่ลงนามรับรองความถูกต้องครบถ้วน

⚠️ ข้อควรระวังสำคัญ

• ต้องทำที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
  ห้ามทำสัญญานอกสถานที่ เพราะจะไม่สมบูรณ์ตามกฎหมาย และอาจถูกเอาเปรียบ
• ตรวจสอบเงื่อนไขสัญญาอย่างละเอียด
  โดยเฉพาะ “ราคาสินไถ่” และ “ระยะเวลาไถ่ถอน” เนื่องจากหากพ้นกำหนดไถ่ถอน กรรมสิทธิ์ในทรัพย์จะตกเป็นของนายทุน (ผู้รับซื้อฝาก) โดยสมบูรณ์
• ดอกเบี้ยต้องไม่เกินกฎหมายกำหนด
  อัตราผลตอบแทนสูงสุดตามกฎหมายคือ 15% ต่อปี หากเรียกเกิน ถือเป็นโมฆะในส่วนที่เกิน (สำหรับข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง สามารถอ่านเพิ่มเติมได้จากบทความ : ขายฝากดอกโหด สัญญาโมฆะหรือไม่?)

การขายฝากเป็นทางเลือกที่ดีสำหรับผู้ต้องการเงินทุนหมุนเวียนโดยไม่สูญเสียสิทธิ์ในทรัพย์สิน แต่ควรดำเนินการอย่างรอบคอบ ภายใต้ข้อตกลงที่เป็นธรรม และตรวจสอบเอกสารให้ครบถ้วนก่อนเข้าทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน หากเตรียมเอกสารพร้อมและตกลงเงื่อนไขชัดเจนแล้ว จากประสบการณ์ของ The Prideperty การจดทะเบียนขายฝากสามารถเสร็จสิ้นได้ภายในเวลาเพียง 1-2 ชั่วโมงเท่านั้น