คอนโดเงินเหลือ เหลือเงินหรือเหลือหนี้?

ในช่วงปี 2567 The Prideperty ได้รับการติดต่อให้ช่วยพิจารณารับซื้อคอนโดที่เจ้าของต้องการขายเพื่อปลดภาระจำนวนมาก โดยแต่ละยูนิตมีความคล้ายกัน คือ เป็น “คอนโดเงินเหลือ” ที่เจ้าของไม่สามารถผ่อนต่อได้ บทความนี้ The Prideperty จะมาเล่าประสบการณ์จริงจากที่ได้พูดคุยและซื้อขายกับเจ้าของคอนโดเงินเหลือ เหตุผลที่เจ้าของ (เคย) มองคอนโดเงินเหลือเป็นทางออกทางการเงิน และความเสี่ยงของการลงทุนคอนโดเงินเหลือ

เจ้าของคอนโดเงินเหลือที่พบส่วนใหญ่ มักเป็นพนักงานประจำที่มีปัญหาการเงินเป็นพื้นฐานเดิมอยู่แล้ว และกำลังต้องการเงินก้อนเพื่อวัตถุประสงค์บางอย่าง เช่น ปิดภาระหนี้สินบัตรเครดิตหรือสินเชื่อส่วนบุคคล หรือนำไปเพื่อใช้จ่ายส่วนตัวด้านอื่น  โดยพวกเขาได้รับการชักชวนจากนายหน้าให้มาลงทุนคอนโดเงินเหลือ เนื่องจากสามารถทำเรื่องขอสินเชื่อกับธนาคารได้ง่ายกว่าผู้ประกอบอาชีพอิสระ ซึ่งคอนโดเงินเหลือมักใช้วิธีการโฆษณาว่าสามารถช่วยให้มีเงินก้อนไปปิดหนี้ มีส่วนต่างเพื่อไปใช้จ่ายต่างๆ หรือแม้แต่ “ได้กำไรตั้งแต่ตอนซื้อ” อย่างไรก็ตาม โดยข้อเท็จจริงนั้น หนี้สินที่เจ้าของมีอยู่เดิม “ไม่ได้หายไป” เพียงแต่ย้ายไปเป็นหนี้กับธนาคารผู้ให้สินเชื่อคอนโดเงินเหลือ นอกจากนี้ หนี้สินโดยรวมแท้จริงแล้วกลับเพิ่มขึ้น เนื่องจากเป็นการ ”กู้เกิน” เพื่อให้มี ”เงินเหลือ” ซึ่งเจ้าของต้องเสียดอกเบี้ยโดยรวมเพิ่มขึ้น เนื่องจากมีเงินต้นมากขึ้นและระยะเวลาผ่อนชำระที่นานขึ้น The Prideperty เคยพบเจ้าของคอนโดเงินเหลือรายนึง มีรายได้เฉลี่ยประมาณ 4 หมื่นบาทต่อเดือน สามารถกู้ซื้อคอนโดเงินเหลือได้ถึง 3 ห้อง จาก 3 ธนาคาร มูลค่ารวมกว่า 6 ล้านบาท ได้รับเงินเหลือหลายแสนบาทเพื่อไปปิดหนี้สินเดิมและใช้จ่ายส่วนตัว อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ต้องแลกมาก คือ ยอดที่ต้องผ่อนคอนโดต่อเดือนสูงมาก เรียกได้ว่าเงินเดือนแทบไม่เหลือใช้จนไม่สามารถผ่อนคอนโดได้ครบ กระทั่งต้องไปกู้ยืมทางอื่นเพื่อมาผ่อนคอนโด กลับไปสู่การเป็นหนี้วนไปมา สุดท้ายต้องทยอยขายคอนโดบางห้องกับ The Prideperty เพื่อปิดภาระหนี้ เมื่อผ่านมาได้เพียงแค่ 3 ปีเท่านั้น สำหรับรายได้จากค่าเช่ารายเดือนจากคอนโดนั้น สามารถช่วยเรื่องค่าผ่อนชำระกับธนาคารได้บ้าง แต่ไม่ได้ทั้งหมดตามที่เคยได้รับการโฆษณาไว้ และยังต้องพบกับความเสี่ยงในช่วงที่คอนโดหาผู้เช่าไม่ได้ หรือช่วงพ้นระยะโปรโมชั่นของธนาคารที่อัตราดอกเบี้ยและจำนวนเงินที่ผ่อนชำระมีมูลค่าสูงขึ้น

ท่านผู้อ่านอาจมีคำถามว่าแล้วใครได้ประโยชน์จากคอนโดเงินเหลือ คำตอบคือนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์นั่นเอง โดยนายหน้า “กินตลอดทาง” ทั้งได้รับ commission จากการขายคอนโด ซึ่งหลายกรณีมีราคาขายที่สูงเกินจริง ค่า commission จากการจัดการห้องและดูแลผู้เช่าในแต่ละปี รวมทั้งในบางกรณียังได้รับ referral fee จากธนาคารผู้ให้กู้อีกด้วย

คำถามต่อมา หากไม่ใช่คอนโดเงินเหลือแล้วจะแก้ไขปัญหาหนี้สินที่มีอยู่อย่างไร The Prideperty แนะนำให้ท่านหยุดความคิดเรื่องสร้างหนี้ก้อนใหม่เพื่อมาจ่ายหนี้ก้อนเดิมเสียก่อน เนื่องจากท่านจะตกอยู่ในวังวนหนี้ไม่จบสิ้น โดยท่านควรใช้ทัศนคติที่ดีในการจัดการหนี้สิน เริ่มจากประเมินรายได้คงเหลือจากค่าใช้จ่ายทั่วไปเพื่อดูความสามารถในการชำระหนี้ ทางเลือกในการรีไฟแนนซ์ หรือเจรจากับเจ้าหนี้เพื่อเปลี่ยนเงื่อนไขการชำระหนี้ให้เหมาะกับความสามารถของท่าน นอกจากนี้ หากเป็นหนี้สินเพื่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ท่านไม่ได้ใช้ประโยชน์เพื่ออยู่อาศัยเอง อาจพิจารณาขายเพื่อปิดภาระหนี้หรือเจรจาขอลดหนี้กับธนาคารก่อน เพื่อให้สามารถปรับราคาขายลงให้อยู่ในระดับที่เหมาะสมและหานายทุนมาซื้อต่อได้รวดเร็วขึ้น ซึ่งถือเป็นวิธีที่ได้ประโยชน์กันทุกฝ่าย ทั้งธนาคารที่ได้รับชำระหนี้ เจ้าของได้ปลดภาระหนี้และอาจได้ส่วนต่างและนายทุนได้ลงทุนอสังหาในราคาเหมาะสม จัดป็นทางเลือกที่ดีกว่าการยื้อทรัพย์สินไว้ ปล่อยให้เป็นหนี้เสียและถูกธนาคารฟ้องร้องบังคับคดี โดยที่เจ้าของทรัพย์ไม่เหลืออะไรติดมือเลย ซึ่งท่านอาจต้องยอมถอยหลังบ้าง เพื่อให้สามารถก้าวต่อไปและหลุดพ้นจากปัญหาหนี้สินได้อย่างแท้จริง The Prideperty ขอให้ท่านโชคดีและเอาตัวรอดให้ได้ในช่วงภาวะเศรษฐกิจไม่ค่อยนี้ในช่วงนี้ ทั้งนี้ หากท่านต้องการขายอสังหาทันที ไม่ว่าจะเป็น คอนโด ทาวน์โฮม บ้านโครงการ และที่ดิน ในกรุงเทพและปริมณฑล The Prideperty มีบริการรับซื้ออสังหาทันที และพร้อมพิจารณาข้อเสนอของท่าน โดยท่านสามารถติดต่อสอบถามและปรึกษาได้ทุกช่องทาง